聊城市人民政府关于印发《聊城市人民政府行政问责暂行办法》的通知

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湖北省荆门市人民政府办公室


市人民政府关于印发《荆门市人民政府工作规则》的通知

荆政发[2007]20号


　　各县、市、区人民政府，屈家岭管理区，荆门经济开发区，市政府各部门：

　　《荆门市人民政府工作规则》已经2007年7月2日召开的市七届人民政府第一次常务会议修订通过，现予印发。

二○○七年八月六日

　　

荆门市人民政府工作规则

（2007年7月2日第七届人民政府第一次常务会议修订通过）

　　第一章 总则

　　一、为使市政府各项工作法制化、规范化、制度化，进一步提高行政效能，根据宪法和地方各级人民政府组织法的有关规定，结合我市政府工作实际情况，制定本规则。

　　二、市政府工作以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，加快构建社会主义和谐社会，按照科学执政、民主执政、依法执政的要求，努力提高政府行政能力和管理水平，全面履行政府职能，实行科学民主决策，推进依法行政，加强行政监督，形成行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的行政管理体制，建设法治政府。

　　三、市政府组成人员要认真履行宪法和法律赋予的职责，坚持解放思想，实事求是，与时俱进，开拓创新；忠于职守，服从命令，讲究效率，顾全大局，全心全意为人民服务。

　　四、市政府各部门要依法行使职权，独立负责地做好工作。要进一步转变政府职能、管理方式和工作作风，推进电子政务，提高工作效能，切实贯彻落实市政府的各项工作部署。

　　第二章　组成人员职责

　　五、市政府由下列人员组成：市长、副市长、秘书长、市政府组成部门的各委员会主任、各局局长。　

　　六、市政府实行市长负责制，市长领导市政府的工作。副市长协助市长工作。市长外出期间，由常务副市长主持市政府工作。

　　七、市长召集和主持市政府全体会议、市政府常务会议和市长办公会议。市政府工作中的重大问题，必须经市政府全体会议或市政府常务会议讨论决定。

　　八、副市长按分工负责处理分管工作，做到既分工负责，又相互协助支持。受市长委托，负责其他方面的工作或专项任务。对于工作中的重要情况或重大事件，应及时向市长报告。对于带方针政策性的问题，要认真调查研究，向市长提出解决问题的建议。

　　九、秘书长在市长领导下，协助常务副市长处理市政府日常工作。

　　十、市政府组成部门的各委员会主任、各局局长负责本部门的工作。各部门根据法律、法规、规章、党和国家方针政策以及市政府的规范性文件、决定，在本部门的职权范围内履行职责。

　　第三章　全面履行政府职能

　　十一、市政府及各部门要加快政府职能转变，全面履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职能。　

　　十二、健全调控体系，主要运用经济、法律手段和必要的行政手段，引导和调控经济运行，调整和优化经济结构，扩大对外开放，发展对外经济贸易和区域经济合作，实现经济增长、增加就业、稳定物价和财政收支平衡。　

　　十三、按照建设统一、开放、竞争、有序的现代市场体系的要求，加强市场监管，创造公平和可预见的法制环境，完善行政执法、行业自律、舆论监督、群众参与相结合的市场监管体系，建立健全社会信用体系，实行信用监督和失信惩戒制度，整顿和规范市场经济秩序。　

　　十四、认真履行社会管理职能，依法管理和规范社会组织、社会事务，妥善处理社会矛盾，维护社会秩序和社会稳定，促进社会公正。加强城乡基层群众性自治组织和社区建设。培育并引导各类民间组织的健康发展，充分发挥其作用。依法建立健全各种突发公共事件应急机制，提高政府应对公共危机的能力。　

　　十五、强化公共服务职能，完善公共政策，健全公共服务体系，努力提供公共产品和服务，推进部分公共产品和服务的市场化进程，建立健全公共产品和服务的监管及绩效评估制度，简化程序，降低成本，讲求质量，提高效益。

　　第四章　实行科学民主决策

　　十六、市政府及各部门要建立和完善群众参与、专家咨询与政府决策相结合的决策机制，健全重大决策的规则和程序，实行依法决策、科学决策和民主决策。　

　　十七、国民经济和社会发展规划、财政预算、重大经济调控和改革开放的政策措施、重大行政和社会管理事务、政府投资的大型项目决策以及市政府规范性文件的发布，由市政府全体会议或市政府常务会议讨论决定。

　　十八、各部门提请市政府讨论决定的重大决策建议，必须以基础性、战略性研究或发展规划为依据，经过专家或研究、咨询、中介机构的论证评估；涉及相关部门的，应充分协商；涉及地方的，应事先征求意见；涉及人民群众切身利益的，一般应通过社会公示或听证会等形式听取意见和建议；凡重大行政决策事项，市政府法制机构和各部门法制工作机构应组织法律专家进行合法性论证。

　　十九、市政府在作出重大决策前，可根据需要通过召开座谈会等形式，广泛听取人大代表、政协委员、民主党派、群众团体、专家学者等方面的意见和建议。

　　二十、市政府及各部门要建立反应灵敏、协调有效、覆盖全市的决策信息反馈机制和决策后评估机制。市政府及各部门要加强对重大决策执行情况的跟踪反馈，为决策的不断完善和优化提供客观依据。

　　第五章　推进依法行政

　　二十一、规范行政权力。市政府及各部门要按照合法行政、合理行政、程序正当、高效便民、诚实守信、权责一致的要求行使行政权力，强化责任意识，不断提高依法行政的能力和水平。　

　　二十二、根据履行职能的需要，依法适时制定规范性文件，修改或废止不相适应的规范性文件，确保制度建设质量。

　　二十三、各部门规范性文件，必须符合宪法、法律、法规、规章，符合国务院和省、市人民政府决定，以及国家的方针政策。涉及两个以上部门职权范围的事项，应由市政府制定规范性文件、发布决定，或由有关部门联合制定规范性文件。部门规范性文件要及时报市政府备案，由市政府法制机构审查并定期向市政府报告。

　　二十四、提请市政府讨论的规范性文件草案由市政府法制机构审查或组织起草，市政府规范性文件的解释工作由市政府法制机构承办。

　　二十五、要按照行政执法与经济利益脱钩、与责任挂钩的原则理顺行政执法体制，科学配置执法机关的职责和权限，推进相对集中行政处罚权和综合执法试点。严格实行执法责任制和执法过错追究制，切实做到严格执法、公正执法、文明执法。

　　第六章　加强行政监督

　　二十六、市政府要自觉接受市人大及其常委会的监督，向其报告工作、接受询问和质询，依法备案规范性文件；接受市政协的民主监督，虚心听取意见和建议。　

　　二十七、各部门要按照行政诉讼法及有关法律规定，接受司法监督；同时要自觉接受监察、审计等部门的专项监督。对司法监督和专项监督中发现的问题，要认真查处和整改并向市政府报告。

　　二十八、加强行政系统内部监督，及时发现并纠正违反法律、法规、规章的规范性文件，以及行政机关违法或者不当的具体行政行为，并主动征询和认真听取地方政府及其部门的意见和建议。

　　二十九、市政府各部门要重视人民群众来信来访工作，进一步完善信访制度，确保信访渠道的畅通；市政府领导同志及各部门负责人要亲自阅批重要的群众来信。市政府建立处理信访突出问题联席会议制度，定期听取信访突出问题汇报，并对带共性的问题进行研究。

　　三十、市政府及各部门要接受新闻舆论和群众的监督。重视新闻媒体报道和网上反映的问题，对重大问题，各部门要积极主动查处和整改并向市政府报告。健全新闻发布制度，加强政府网站建设，完善政务信息公开制度，便于群众知情、参与和监督。重视群众和其他组织通过多种方式对行政行为实施的监督。

　　第七章　工作安排布局

　　三十一、市政府及各部门要加强工作的计划性、系统性和预见性，搞好年度工作安排和季度、月度等阶段性工作计划，并根据形势和任务的变化及时作出调整。

　　三十二、市政府提出年度重点工作目标，确定需要讨论和审议的规范性文件、市政府召开的全市性会议和制发的公文等事项，形成市政府年度工作安排布局，下发执行。

　　三十三、市政府市长、副市长、秘书长、副秘书长可适时组织召开经济形势分析会、工作研究会和调度会、现场会等专题会议，开展调查研究，加强检查督办，贯彻落实好市政府年度工作安排布局和阶段性工作安排部署。

　　三十四、市政府及各部门要建立责任明确、协调有序、运行高效的工作机制。市政府的日常工作，属于各位分管领导同志分管范围内的，由分管领导同志负主要责任；涉及跨分管范围的重点工作，市政府原则上明确由一位分管领导同志牵头负责，相关分管领导同志配合。属于部门职责范围内的工作，各部门应当积极主动、认真负责地办理；凡涉及多个部门职责范围的事项，一般应由主办单位牵头负责，相关部门应积极配合。

　　三十五、各地、各部门要认真落实市政府年度工作安排布局，并在年中和年末向市政府报告执行情况。市政府办公室适时作出通报。

　　第八章　会议制度

　　三十六、市政府实行全体会议、常务会议和市长办公会议、专题会议制度，并对全市性会议实行有效控制。

　　三十七、市政府全体会议由市长、副市长、秘书长、市政府组成部门的各委员会主任、各局局长组成，由市长召集和主持。市政府全体会议的主要任务是：

　　(一)讨论决定市政府工作中的重大事项；

　　(二)部署市政府的重要工作；

　　(三)通报有关情况。

　　市政府全体会议一般每半年召开一次，根据需要可安排有关部门和单位负责人列席会议。

　　三十八、市政府常务会议由市长、副市长、秘书长组成，由市长召集和主持。市政府常务会议的主要任务是：

　　(一)讨论决定市政府工作中的重要事项；

　　(二)讨论规范性文件草案；

　　(三)通报和讨论市政府其他事项。

　　市政府常务会议一般每季度召开一至二次，如有需要可临时召开，根据需要可安排有关部门和单位负责人列席会议。

　　三十九、市长办公会议由市长或市长委托常务副市长召集并主持，研究、处理市政府日常工作中的重要问题。市长办公会议一般每两周召开一次。

　　四十、市政府专题会议（含经济形势分析会、专题协调会议、领导小组会议等）由市政府常务会议组成人员受市长委托或按照分工分别或共同召开，研究、协调和处理市政府工作中的一些专门问题。市政府专题会议不定期召开。

　　四十一、市政府全体会议、常务会议、市长办公会议、市政府专题会议和市政府决定召开的全市性会议，由市政府办公室负责组织。市政府全体会议、市政府常务会议、市长办公会议议题，由各地、各有关部门报送并经市政府分管领导同志审核后提出，报市长确定；市政府专题会议议题，由市政府副秘书长审核后报会议主持人确定。

　　四十二、市政府领导同志不能出席市政府全体会议、常务会议或市长办公会议，向市长请假。

　　四十三、市政府全体会议、常务会议和市长办公会议均作会议记录，市政府全体会议纪要由市长签发；市政府常务会议纪要由市长或常务副市长签发；市长办公会议纪要由秘书长签发，必要时报市长或常务副市长签发。市政府专题会议纪要经相关部门会签后，由参加会议的副秘书长审核，主持会议的副市长签发；会议议定事项超出主持会议副市长分管范围的，应经秘书长签署意见呈相关副市长审核后，报市长或常务副市长签发。市政府全体会议、常务会议讨论决定的事项，宜于公开的，应及时报道。新闻稿须经市政府分管副秘书长审核，秘书长审定，如有需要报市长或常务副市长审定。

　　四十四、市政府及各部门要按照精简、有效的原则，严格控制以市政府名义召开的全市性会议，切实减少会议数量。凡由部门提出并组织的以市政府名义召开的全市性会议，实行报批制，由会议提出部门向市政府办公室行文申报，市政府领导审批。其中，由部门提出、涉及全局性工作的全市性会议，以市政府办公室名义印发通知，会议组织工作由部门承办；由部门提出、涉及单项工作并要求有关部门和各县、市、区人民政府负责同志参加的全市性会议，由承办部门印发通知，冠以“经市人民政府同意”，会议组织工作由部门承办。各部门召开的本系统年度工作会议、业务工作会议等，不以市政府名义召开，不邀请县、市、区人民政府负责同志出席，确需邀请的，须报经市政府批准。全市性会议要尽量压缩规模，尽可能采用合并召开或电视电话会等快捷、节俭、高效的形式召开。

　　四十五、市政府及各部门召开的各类会议要注意遵守规范，提高质量，确保效果。要自觉遵守会议纪律，严格按会议规定的参会人员参会；因特殊情况不能参会的，要在会前履行请假手续。

　　第九章　公文审批

　　四十六、各地、各部门报送市政府的公文，应当符合《国家行政机关公文处理办法》的规定。除市政府领导同志交办事项和必须直接报送的绝密事项外，一般不得直接向领导同志个人报送公文。各地、各部门向市政府报送公文，必须由市政府办公室文秘科室登记并负责传递。各部门报送市政府的请示性公文（包含市政府常务会议、市长办公会议汇报材料），部门间如有分歧意见的，主办部门应致函有关部门，由主办部门的主要负责同志组织协商，取得一致意见；不能取得一致意见，应列出各方理据，提出办理建议。在报送公文时，连同协商结果一并报送。　

　　四十七、各地、各部门报送市政府的公文，由市政府办公室按市政府领导同志分工呈批，重大事项报市长审批或提交市政府会议讨论决定。

　　四十八、市政府公文签发权限规定如下：

　　（一）规范性文件和以市政府文件发布决定，向市人民代表大会或者市人民代表大会常务委员会提出议案，人员任免的公文以及上行公文，由市长签署。

　　（二）以市政府名义制发的其他公文，经市政府分管领导同志审核后，由市长或常务副市长签发。以市政府办公室名义发文，由市政府秘书长签发，如有需要，可报市政府分管领导同志签发。

　　（三）市长、副市长的讲话材料，一般应经本人审定后印发。

　　四十九、以市政府及市政府办公室名义下发的公文，除需要保密的外，应及时向社会公布，其中市政府发布的规范性文件必须刊登在《荆门日报》和“中国?荆门”门户网站上。

　　五十、凡各地、各部门报送市政府审批的公文，须由各地、各部门的主要负责同志签发，否则不予受理。

　　五十一、市政府及各部门要进一步精减公文。属于部门职权范围内的事务，由部门自行发文或联合发文，不得要求市政府批转或市政府办公室转发；部门或地区之间对有关问题未经协商一致，不得各自向下行文；上级文件已发至县、市、区的，一般不制发新的文件；上级文件中已作出规定和要求，有关部门又没有具体实施意见的，一般不制发新的文件。

　　五十二、市政府和部门制发的公文中，所提出的措施和办法应切合实际，具有可操作性。要注重行文效用，遵守行文规则；要积极推进计算机网络办公系统的应用，不断提高办文效率和公文质量。

　　第十章　作风纪律

　　五十三、市政府领导同志要做学习的表率，密切关注国际国内经济、社会、科技等方面发展变化的新趋势，不断充实新知识，丰富新经验。市政府通过举办讲座、中心组集中学习等方式，组织学习经济、科技、法律和现代管理等方面知识。市政府领导同志及各部门负责人参加，一般一季度安排一次。

　　五十四、市政府领导同志要深入基层，调查研究，了解情况，指导工作，解决实际问题。下基层要减少陪同和随行人员，简化接待，轻车简从，不得扰民。

　　五十五、市政府领导同志不为部门和地方的会议、活动等发贺信、贺电，不题词。因特殊需要发贺信、贺电和题词，一般不公开发表。

　　五十六、市政府领导同志出席会议活动、下基层调研的新闻报道和外事活动安排，按市委、市政府有关规定办理。

　　五十七、市政府组成人员要严格遵守党中央、国务院及省、市有关廉政建设的规定，严格要求亲属和身边的工作人员，不得利用特殊身份谋取不正当利益。要带头遵守《保密法》，严守国家秘密。

　　五十八、市政府组成人员必须坚决执行市委、市政府的决定，不得有任何与市委、市政府决定相悖的言论和行为；未经市政府研究决定的重大问题及事项，不得在个人讲话或文章中擅自对外发表。

　　五十九、副市长、秘书长离荆出访、出差或休假，应事先报告市长，由市政府办公室通报市政府其他领导同志。各部门主要负责同志离荆外出，应事先向市政府办公室报告，由市政府办公室向市政府领导同志报批。

　　六十、市政府及各部门要实行政务公开，规范行政行为，增强服务观念，认真履行职责，树立规范服务、清正廉洁、从严治政的新风。对职权范围内的事项要按程序和时限积极主动地办理，对不符合规定的事项要坚持原则不得办理；不得用公款相互送礼或宴请，不得接受地方的送礼和宴请；对因推诿、拖延等官僚作风造成影响和损失的，要追究责任；对越权办事、以权谋私等违规、违纪、违法行为，要严肃查处。

论购房者的优先权

奚正辉


内容摘要：随着优先权制度的深入研究，该制度已逐渐被人们所接受。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条的规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”所以笔者认为购房者对其所购房屋也具有优先权。

关键词：优先权；法定抵押权；优先受偿权


正文：

　　随着房地产市场的快速发展，房地产纠纷也日益繁多。购房者支付了全部或部分房款，因发展商的原因，拿不到房屋的情况时有发生，购房者支付的房款是不是就打水漂了？目前在中国的法律层面是没有规定，但《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（以下简称“《批复》”）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据该批复，不难得出这样一个结论：消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后，清偿的顺序是排在第一位的。这个意义是非常重大的，这是典型的优先权。

一、优先权制度概况

　　优先权是指特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。[1]
　　优先权具有 优先受偿的效力，此为优先权之根本。法律设立优先权的目的就是为了使优先权人能够从标的物价值中优先得到清偿。无论是一般的债权人申请强制执行，还是其他担保物权人为实行担保而进行拍卖的场合，优先权人都有从卖得的价金中优先受偿的权利。
　　优先权的特征具有以下四大特征：1、优先权是一种物权。作为一种物权，优先权具有优先受偿性、支配性、排他性以及追及性。2、优先权是一种担保物权。一般来说，从属性、不可分性以及物上代为性是抵押权、质权等担保物权所具有的共同属性，优先权作为一种担保物权，自然也具有这些属性。优先权的从属性意味着优先权是从属于其所担保的债权而存在的，随着所担保的债权的转让而转让，消灭而消灭，优先权不得与其所担保的债权分离而分别转让。3、优先权是一种法定的担保物权。优先权的产生要依法律的明确规定，在没有法律的规定时，当事人之间不得通过约定设立优先权，而且优先权的效力要依法律的明确规定。4、优先权是无须公示而产生的担保物权。物权公示原则是物权法中的一项基本原则。而优先权却属于一种无须任何公示，仅因法律规定而产生的担保物权。也就是，优先权的产生既无须交付，也无须登记。优先权不同于优先受偿权，优先受偿权为优先权的权能，但具备此项权能的权利并不止优先权一种，优先权与优先受偿权存在种属关系。[2]
　　不动产优先权包括：（1）不动产保存优先权，即因对不动产的价值保存或增加而支付费用所发生的债权，债权人就该不动产所享有的优先权；（2）建筑物承包人的优先权，它是指建筑物发包人未按照约定支付价款的，建筑工程的承包人就其建设该工程实际支付的劳务费用享有的优先权；（3）不动产买卖优先权，即不动产的出卖人或不动产使用权的出让人对未付的价款或者出让金的债权就该不动产享有的优先权。[3]
　　从历史的、社会的和比较的角度看，优先权制度在人权保障、弱势群体的保护及公共利益的实现等方面都发挥着重要作用。在不规定优先权制度的国家，都通过其他制度替代了优先权制度。
　　优先权在我国目前的实践中又被称为“法定抵押权”，但笔者认为还是称“优先权”更为合理，也更容易被人们所理解和接受。因为抵押权是约定担保物权，不是法定担保物权，又出来法定的抵押权一说，这会造成理解上的困难。虽然这只是一个名称而已，若造成不必要的误解，是没有这必要的。

二、购房者具有优先权

　　《合同法》第286条规定：“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人就该工程享有优先权，因为有法律的直接规定。但购房人支付了全部或大部分房款后，是否对其购买的房屋具有优先权？因为在传统的不动产优先权的种类中也从来没有购房者对所购房屋具有优先权，而且中国的法律也没有对此有规定，只在司法解释中有规定。
　　但笔者认为购房者应该对所购房屋具有优先权，这里只讨论一手房，理由如下：

（一）购房者面对发展商，在合同中处于相对弱势的地位，在法律上规定购房者的优先权，有利于保护这部分弱势群体，这也符合优先权制度的立法本意。尤其在个人购买自主用房的情况下，表现的尤为突出，若因发展商的原因，导致个人支付了房款却拿不到所购房屋，作为立法者或执法者往往要保护个人的居住权利，来维护社会的安定，那么保护购房者的生存利益，规定购房者的优先权是合理的。

（二）在商品房的建造中，通常有四方的出资存在，第一当然是发展商自己的出资，他肯定有前期的投入；第二是银行的出资，发展商建造商品房时通常都会向银行做开发贷款，将在建工程及土地抵押给银行；第三是承包人的出资，承包人通常都会带资建房或发展商付款的节点在后，导致承包人对发展商享有一定的债权，就算该商品房竣工验收了，通常还要押保证金；第四是购房者的出资，发展商在取得预售许可证后就可以预售，通常购房者在没有取得所购房屋时，就已经支付了全部房款？，也就是购房者为发展商垫资建房。在上述四种出资中，以时间顺序而言，购房者的出资是在最后。
　　在发展商取得预售许可证无疑是一根很好的救命稻草，楼盘造到最后，资金越紧张，取得预售许可证对外销售，解决了资金上的瓶颈，好比股份公司上市一样，可以向广大股民圈钱。实践中，发展商因不能对外销售，没有资金而造成楼盘烂尾的情况很多。也就是说若没有购房者最后的出资，很有可能银行及承包人的出资就会遭到损失，甚至颗粒无收。从购房者对预售楼盘的最后救济而言，理应享有优先受偿的权利。
　　在《海商法》的船舶优先权中，海难救助款的请求具有优先受偿的权利，若有两个海难救助款请求，后发生的优先受偿。做一个不很恰到的比喻，购房者好比是救助者，发展商好比是承运人，银行、承包人等债权人好比是托运人，在这个比喻中，权利的优先顺序就一目了然。

（三）购房者对所购房屋的优先权，也符合优先权的特征。
　　购房者对所购房屋具有法定的担保物权，这里购房者仅仅对所购房屋具有优先权，不可能对其他房屋具有优先权。而且购房者若没有支付房款，那么对所购房屋没有任何优先权可言。
　　遗憾的是，购房者的优先权没有法律的直接规定，但是，根据《批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”也就是在中国的司法解释中，确立了消费者的优先权。从立法的角度，法律的效力高于司法解释，但在实际适用中，司法解释的效力反而比法律高，因为法律难免有滞后性，而司法解释弥补了这一问题，具有一定的超前性和合理性。在法律没有规定或法律规定显失公平的情况下，使用司法解释就非常有用。
　　所以笔者认为，在目前中国的法律框架下，购房者是具有优先权的。但该司法解释有两大不妥之处。其一应该是规定购房者，而不是消费者，虽然该解释将购房的行为纳入到了《消费者权益保护法》保护的范畴，但毕竟不明确。广东省高级人民法院民一庭关于《审理商品房按揭合同纠纷案件的几个问题》中是这么认为的：“该《批复》只解决了购房者为消费者的情形，对于不是消费者的购房者如购买写字楼的单位的权益与承包人的优先受偿权发生冲突时应如何处理则没有作出规定。”其认为消费者不应包括单位，但笔者认为，购房者无论是个人还是单位，其具有的优先权都是一样的，不应该有歧视，区分保护的主体，就会显失公平，违背了民法的平等原则。而且《消费者权益保护法》第二条：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。”该法并没有明确规定，消费者是指消费者个人，实质上就是即包括了消费者个人，也包括了单位或集体，只要是用于生活消费的，都属于消费者范畴。其二购房者只要支付了房款，无论多少，都具有优先权，若购房者只支付了1万元，那么其就在1万元内对该房屋享有优先权。规定购房者支付大部分房款，这不符合优先权的特征，而且不公平，譬如购房者甲与乙都购买了一套100万元的房屋，甲已支付了499999元，乙已支付了50万元，那么根据批复可能就会出现这种情况：甲没有优先权，乙具有优先权，这当然显失公平。何况在实际操作中，批复的规定也较难掌握，存在法官自由裁量权过大之嫌，到底何为“大部分”房款？

三、购房者与承包人的权益冲突与保护

　　我国《合同法》第 286 条规定了承包人的优先受偿权。承包人的优先权从属于承包人的主债权即工程价款取得权，不以承包人占有该建筑物为享有优先受偿权的要件，即使建筑物已竣工交付发包人，承包人仍享有优先受偿权，并且不因建筑物的毁损、灭失而消灭，具有不可分性和物上代位性。当发展商未按时向承包人支付工程款时，承包人便可以申请对其建设的商品房行使优先权。但此时发展商可能已依法将商品房预售给购房者，因而承包人的优先权便与购房者的权益发生了冲突。理论界和实践部门对于此种情形应如何处理一直存在很大的争议。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》公布施行后，这个问题在一定程度上得到解决。
　　但依旧存在问题：该《批复》对于已交付全部或大部分购房款的消费者，并没有办理产权登记或预售登记作为对抗承包人的优先受偿权的条件。这一规定有利于保护购房者的合法权益，但一些发展商也可能利用此条规定恶意逃避债务，因为在承包人主张优先权时，发展商可能临时找一些“购房者”签订假合同及写出假收据，以对抗承包人的优先权。为了解决上述问题，法院在审理此类案件，一定要查清楚购房者是不是签订过购房合同，及有没有支付过房款。所以作为购房者一定要承担严格的举证责任，证明自己具有优先权。在上海，发展商收到购房款时出具的发票都是电脑开票的，且预售合同都是网上制作，发展商作假的可能性很小，而且购房款金额都比较大，通常都会转帐或刷卡，若有转帐的交割单，应该能证明是真实的交易。而且有些购房合同还经过公证，所以作为购房者应该有很多证据能够证明，所以上述问题应该不大会出现。若购房者没有提供上述证据，让法官信服，那么就要承担举证不能的后果。

四、购房者与其他抵押权人的权益冲突与保护

　　购房者所购房屋除了存在按揭银行的抵押权和承包人的法定抵押权外，还可能存在其他抵押权。这些抵押权的产生有两种不同的情形：一是发展商在预售前将商品房项目以在建工程的形式向银行或其他债权人设定抵押进行融资；二是发展商在预售以后将商品房项目抵押给银行或其他债权人。根据《批复》的规定，承包人的优先权优于一般抵押和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益优于承包人的优先权。由此可见，在银行或其他债权人的一般抵押权与购房者的权益发生冲突时，应优先保护已交付商品房全部或大部分购房款的购房者的权利。
　　该规定在保护购房者利益的同时，存在如下问题：该规定没有区分银行或其他债权人的一般抵押权的设立是在商品房预售以前还是预售以后的情形，也没有以购房者办理产权登记或预售登记对抗银行或其他债权人的一般抵押权的要件。即使购房者在购买商品房时明知银行或其他债权人已在该商品房上登记设立了抵押权，购房者仍然可以熟视无睹，因为他的权益始终优先于银行或其他债权人的一般抵押权。如果这样处理可能会动摇包括抵押登记在内的不动产物权的基本制度??不动产登记制度，损害依法履行了登记手续的抵押权人的合法利益，使问题变得更难把握。
　　笔者认为，发展商在销售房屋时，应该通知抵押权人要转让该房屋，并告知购房者该房屋是有抵押的，若履行了上述手续，购房者购房并支付房款是善意的，其对该房屋的优先权理应优先于抵押权人。若发展商在销售房屋时，没有通知抵押权人要转让该房屋，或告知购房者该房屋是有抵押的，那么这个转让行为无效，所签订的购房合同也是无效的，那么购房者就不可能取得优先权。依据《担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”若发展商擅自销售房屋，没有通知抵押银行，并收取了购房者的房款，那么该合同应该是无效合同，那么购房者也就没有优先权可言。发展商将抵押的房屋销售时，通常都要银行出具同意销售的函或承诺书，因为该文件是房地产登记部门要求的必备文件。所以在购房者购买该房屋时，一定要求发展商提供银行的同意函，以确保自己的优先权。
　　若购房者购买房屋还没登记，发展商又将该房屋抵押给银行借款。那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第八条：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。若开发商交不出房屋，且资不抵债时，作为购房者就其所支付的房款应该具有优先权，根据《批复》第二条的规定。