论 物 证
吴 勇
（西南民族大学法学院2003级法学2班，四川，成都，610225）
摘要：物证是在各类案件的调查和审判中使用频率和证明价值都很高的一种证据。首先，无论是在刑事案件还是在民事案件中；无论是在经济纠纷案件中还是在行政诉讼案件中，物证都是普遍存在的。其次，物证中存储着各种各样与案件事实有关的信息，可以为查明和证明案件事实提供重要的依据。笔者从物证的概念、物证的种类、物证的特征以及物证的审查与鉴定等方面对物证进行了全面的阐释。
关键词：物证 物证审查 物证鉴定 物证特征
引 言
“物证不怕恫吓。物证不会遗忘。物证不会向人那样受到外界影响而情绪激动，物证总是耐心地等待着真正识货的人去发现和提取，然后再接受内行人的检验与评断。这就是物证的性格。”
---------赫伯特.麦克唐奈
一、物证的概念
人类使用物证已有几千年的历史。据我国“周礼”记载，周朝已有门“掌盗罪之任器货贿”的官吏，说明在当时的诉讼中，人们已经认识到了像凶器、赃物这样一些物品的证据作用，这就是物证。当然，“物证”这一概念明确出现在法条中却较晚，现在一般认为，“物证”的概念最早见之于1808年法国的《刑事诉讼法典》。物证的使用既有悠久的历史，那么，什么是物证呢？
物证，英国学者称之为实物证据。他们给实物证据所下的定义是：“交由法庭查验的文件之外的物体。”[1]这个提法显然有一定的局限性，因为并不是所有的物证都提交法庭检验。
原苏联法律上给物证所下的定义是：“物证，是曾供犯罪使用的工具，保有犯罪痕迹的物品，或者曾为被告人犯罪行为侵害的客体物，以及其他可供发觉罪犯，查获罪犯的物品和文件。”[2]这是用列举物证类型的方式所下的定义，这样下定义很难完满地揭示出物证的实质。
物证是证据体系中重要的科学证据，我国法律虽明确规定了证据的概念，却没有规定什么是物证，在众多的诉讼法学证据学专著、教材和专题文章里，具有广泛代表性的物证概念有两种：
（一） 传统意义上物证的概念：
物证，就是指对案件事实情况有价值的物品和痕迹。如：犯罪凶器、被窃财物、现场指纹等（区别与“人证”）。参见《现代汉语大词典》（修订本），中国社会科学院语言研究所词典编辑室编。该定义为大多数学者所接受，也相当普遍的出现的法学著作里。但是随着物证技术的不断发展，该定义的弊端也就日益的显现出来，主要表现在两个方面：
1、“证明案件真实情况的”这一种差未能指明物证所特有的属性。
2、“物品和痕迹”只是物证表现形式的一部分，未能囊括所有的物证表现形式。[3]
八十年代中期，有些学者意识到物证概念的不足，开始进行修正。如：“物证是指证明案件真实情况的一切物质。”[4]“物证是指据以查明案件事实情况的客观实在物。”[5] 这两种定义指出物证的属概念是一切物质或客观实在物，避免了犯定义过窄的逻辑错误。但是所选择的种差依然没有揭示出物证的特有属性。
（二） 现代意义上的物证概念
八十年代开始，随着现代分析方法联用技术、激光技术、微区分析技术、电子计算机及其图像处理技术、声纹技术等应用于物证检验领域，传统的物证检验技术与现代尖端分析技术的结合，解决了过去我们无法识别的许多问题，大大拓宽了物证检验的范围，促使人们对沿袭多年的传统物证概念重新认识。九十年代中期，出现了具有现代意义的物证概念，其典型代表有：“物证是以其自身属性、特征或存在状况证明案件事实的客观实在。”[6] “物证是以其自身属性、外部特征或存在状况证明案情的客观实在。”[7]与传统的物证概念相比，其意义在于突破了“物品和痕迹”的局限。笔者认为：物证是指以物品和物质痕迹的存在状况、外部特征或者物质属性对案件起证明作用的实物证据，首先，该定义指明了物证所属的种类即实物证据，其次，该定义对物证的内在特征进行了很好的阐释，符合现代意义上物证的特点，从理论上拓宽了物证的范围，给物证技术的发展带来了新的契机，同时也为司法机关运用形形色色的物证开辟了广阔的新天地。
（三） 物证与书证的区别
书证是指以文字、符号、图画等记载的内容和表达的思想来证明案件真实情况的书面文件和其他物品，其与物证的区别表现在：
1、书证是记载与一定物质（不限于纸张）上的文字、符号所表达的内容俩证明案件事实的，而物证是以其外形、质量等证明案件事实的，这是二者的最根本的区别。
2、法律对某些书证有特殊要求，而对物证无任何特殊要求。
二、物证的种类
人们在司法活动中遇到或使用的物证是多种多样的，大到高楼桥梁，小到遗传基因，世界的万物都有可能成为案件中的物证。因此，物证是无法列举穷尽的，但是为了更好的把握物证概念的内涵和外延，可以从不同的角度对物证进行分类：
（一）在自然界中，物体的基本形态包括固态、液态和气态，与此对应，物证可分为：固体物证、液体物证和气体物证。
（二）根据体积和压力的大小不同，可以把物证分为：巨体物证、常体物证和微体物证。
（三）根据检验的科学方法不同，可以把物证分为：物理物证、化学物证和生物物证。
（四）根据证明案件事实所依据的特征不同，可以把物证分为：形象特征物证、习惯
特征物证和气味特征物证。形象特征指客体的外表结构、形状形态、图像花纹、颜色光泽等，如：手印、足迹、工具痕迹、枪弹痕迹等物证就是形象物证；成分特征指客体物质成分的种类、含量、结构、排列、比例等方面的特征，如：血液、精液、毛发、人体组织等可以进行DNA图谱分析的物证就是成分特征物证；习惯特征指客体进行某种运动的习惯方式和特点，如：人的书写习惯特征和行走习惯特征等，而反映的书写习惯特征的笔迹和反映人的行走习惯特征的步法足迹就属于习惯特征物证；气味特征是客体物质所具有的能够刺激人和动物的感官并能产生味觉的特征，能够反映人体气味特点或物体气味特点的气味和物品句属于气味特征物证。[8]
尽管目前人们对物证的种类从不同的角度进行了探讨，然而，笔者认为以上分类没有很好的揭示出物证的内涵，对实践的指导意义不大，我们的理论研究最终的目的就是要为我们的实践服务，理论来源于实践，又是用于指导实践的，邓小平曾经说过：“实践是检验真理的唯一标准。”为此，笔者从新的角度对物证的种类进行了思考：
根据物证的来源不同，可以将其分为原始物证和派生物证。原始证据优先原则，是从英美法中最佳证据规则演化而来的，所不同的是，最佳证据规则只是适用与书证，要求书证必须提供原件，笔者认为原始证据优先规则对物证也同样适用。
[美国联邦证据规则]第1002条[要求原件]规定：“为证明文字、录音或照相的内容，要求提供该文字、录音或照相的原件，除非本证据规则或国会立法另有规定。”这里的要求原件，其范围不仅仅是书证，同样也包含着物证。
我国刑事诉讼中虽然没有规定原始证据优先原则，但最高人民法院《解释》第53条规定：“收集、调取的书证应当是原件。只有在取得原件确有困难时，才可以是副本或复制件。收集、调取的物证应当是原物。只有在原物不便搬运、不易搬运、不易保存或者依法应当返还被害人时，才可以拍摄足以反映原物外形或内容的照片、录像。”最高人民法院《民事证据规定》第10条规定，当事人向法院提供证据，应当提供原件或原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或复制品。
派生物证，是指对原始物证进行复制而产生的物证反映体，该物证之所以产生主要是由于原物不便搬运、不易保存湖依法应当返还被害人时才可产生，其证明力较原始物证弱，这是因为原始物证的真实性可能会更大，而派生物证的虚假性可能更大。所以我们认为从物证的来源进行分类，对现实具有较大的指导意义。
三、物证的特征
物证是在各类案件的调查和审判中使用频率和证明价值都很高的一种证据。首先，无论是在刑事案件还是在民事案件中，无论是在经济纠纷案件中还是在行政诉讼案件中，物证都是普遍存在的。其次，物证中存储着各种各样与案件事实有关的信息，可以为查明和证明案件事实提供重要的依据。由于物证一般都具有较强的客观性和稳定性，所以物证往往比其他证据更为可靠，具有较高的证明价值。那么，物证和其他证据相比，到底具有什么样的特征呢？
物证是特定的物，它是物质性的存在，这是物证的本质所在。这种木质决定，物证具有绝对的真实住、相对的稳定住、整体的被动性、作用的双联性、方式的间接性和功能的不可替代性这样六大特点。
（一）绝对的真实性
这是物证最大的特点。对于绝对的真实性可以从两个方面去理解：
第一，任何物都是真实，物在任何情况下都是真实。作为物证的本身就是真实。物是人世间一切真实的基本体现者。物的构成，物的形体，物的处所、状态、运动、变化等都是真实。人的作用就在于．尽一切努力把物所体现的真实，准确地反映出来。有人会说，物证中也有假的东西，例如伪证。不错，伪证是伪造的证据。但是这只是人为制造的假象，其目的在于迷惑人的视听，为办案人员认识真实设置障碍。但就作为伪证的物来说，它仍然是真实，只要办案人员能够正确地认识作为伪证的物中的真实，这个伪证也就被揭露出来了。因此我们说，任何物都是真实，物在任何情况下都是真实。
第二，物证就是实质真实。真实有两种：一种是形式真实，另一种是实质真实。人证是通过形式真实去探求实质真实的。而书证中两种真实兼备。而物证构成中的全部因素都体现实质真实。
（二）相对的稳定性
市政府关于印发淮安市公共租赁住房管理办法的通知
江苏省淮安市人民政府
市政府关于印发淮安市公共租赁住房管理办法的通知
淮政规〔2012〕1号
各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《淮安市公共租赁住房管理办法》印发给你们，希认真贯彻执行。
二〇一二年三月二十九日
淮安市公共租赁住房管理办法
第一章 总 则
第一条 为加快公共租赁住房建设，规范公共租赁住房管理，完善住房保障体系，根据《江苏省公共租赁住房管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内公共租赁住房的规划、建设、租赁和管理，适用本办法。
本办法所称公共租赁住房，是指政府投资或者提供政策支持，限定户型面积和租金水平，供给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员租住的保障性住房。
本办法所称城市中等偏下收入住房困难家庭，是指市区（包括清河区、清浦区、淮安经济技术开发区、淮安工业园区，下同）和县（区）人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县（区）人民政府规定条件的家庭。
本办法所称新就业人员，是指自大中专院校毕业不满5年，在就业城市有稳定职业，并具有就业地户籍的从业人员。
本办法所称外来务工人员，是指在就业城市有稳定职业，但不具有就业地户籍的从业人员。
第三条 发展公共租赁住房应当遵循政府主导、社会参与、市场运作和因地制宜的原则。
第四条 建立和施行公共租赁住房申请、审核、公示、轮候保障和退出等制度，确保公共租赁住房的分配和管理公开、公平与公正。
第五条 市人民政府住房保障主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作。市本级政府投资的公共租赁住房的规划、建设、分配、管理等具体工作由市保障性住房建设管理中心（以下简称“市住房保障中心”）承担。
县（区）人民政府住房保障主管部门负责本行政区域内公共租赁住房管理工作，具体工作由住房保障实施机构承担。
市、县（区）人民政府发展改革、公安、监察、民政、财政、国土资源、规划、金融管理、税务、审计、价格和统计等部门，在各自职责范围内做好公共租赁住房的监督管理工作。
第六条 市人民政府按照省人民政府对公共租赁住房目标责任制管理的要求，对县（区）和市直相关部门目标任务完成情况进行监督检查。
第二章 优惠和支持政策
第七条 公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，参照经济适用住房和廉租住房的优惠政策执行，免收的具体项目按《省政府办公厅关于加快保障性安居工程建设的意见》（苏政办发〔2012〕33号）规定执行，具体标准按照省价格和财政主管部门规定执行。
第八条 公共租赁住房的建设和运营，按照国家和《省政府办公厅关于加快保障性安居工程建设的意见》（苏政办发〔2011〕33号）有关规定享受税收优惠政策。
第九条 市、县（区）人民政府应当把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，实行计划单列、专地专供。
政府投资建设的公共租赁住房，建设用地实行行政划拨；非政府投资建设的公共租赁住房，建设用地采取出让、租赁或者作价入股等有偿方式供地，并将所建公共租赁住房的套型、建设标准和设施配套条件等作为土地供应的前置性条件予以明确。
第十条 公共租赁住房实行谁投资、谁所有，投资者权益可以依法转让。
第三章 规划建设和房源筹集
第十一条 市、县（区）人民政府负责制定本地区公共租赁住房发展规划和年度实施计划。
第十二条 公共租赁住房建设和房源筹集应当符合公共租赁住房发展规划及年度实施计划。
新建公共租赁住房采取集中建设或者配建相结合的方式。市、县（区）人民政府应当根据需求，在经济适用住房、限价商品住房和普通商品住房项目中配套建设公共租赁住房。
在集中建设的经济适用住房、限价商品住房小区中按照不少于项目住宅总面积的10%配建公共租赁住房。
在新建普通商品住房项目中按照不少于项目住宅总面积的5%配建公共租赁住房。配建的公共租赁住房可由政府委托开发，也可按经济适用住房价格或约定的价格回收，产权归政府所有。普通商品住房项目在土地“招、拍、挂”前，应将配建公共租赁住房作为前置条件，在土地出让合同及相关建设合同中明确回收方式、回收价格、配建数量、交付日期、装修及配套标准等要求。
第十三条 市、县（区）人民政府应当建立长期稳定的公共租赁住房保障资金筹措渠道。政府投资建设的公共租赁住房保障资金主要包括:
（一）财政年度预算安排的保障性安居工程保障资金；
（二）住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金；
（三）土地出让净收益中安排的不低于10%的廉租住房保障资金；
（四）上级财政补助的公共租赁住房保障资金；
（五）符合国家规定的住房公积金贷款；
（六）商业银行贷款；
（七）公共租赁住房的租金收入；
（八）社会捐赠的资金；
（九）其他符合国家规定的资金。
第十四条 政府筹措的公共租赁住房保障资金实行专款专用，专项用于新建、改建、购买和租赁公共租赁住房。
第十五条 经市、县（区）人民政府批准同意的，通过住房公积金贷款、商业银行贷款筹措的政府投资的公共租赁住房保障资金，可以由同级财政从今后年度归集的公共租赁住房保障资金中列支偿还。
第十六条 政府投资建设的公共租赁住房租金收入按照政府非税收入收缴管理制度的规定，实行收支两条线管理。租金收入专项用于偿还政府投资建设的公共租赁住房贷款以及公共租赁住房的维护、管理等支出。
第十七条 公共租赁住房房源主要包括：
（一）市、县（区）人民政府投资新建、改建、购买、租赁的住房；
（二）各类开发区、街道和镇投资新建、改建、购买、租赁的住房；
（三）企业事业单位、社会团体和其他组织投资新建、改建的住房；
（四）退出或者闲置的廉租住房、经济适用住房；
（五）闲置的直管公房；
（六）其他可以用于公共租赁住房的房源。
第十八条 政府投资的公共租赁住房与廉租住房房源应该统筹安排，根据闲置房源的数量，按照保障对象确定房源用途，实行有差别的租金政策。
第十九条 公共租赁住房的建设，应当积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，按照节能、节地、节水、节材及环境保护要求，提高住宅建设的整体水平。
第二十条 新建供应城市中等偏下收入住房困难家庭的成套公共租赁住房，单套建筑面积控制在60平方米以下。政府投资以非新建方式筹集的公共租赁住房，要坚持小型、适用、满足基本住房需求的原则。
第二十一条 公共租赁住房按成品住房标准建设，纳入建筑工程质量监督部门验收范围。
公共租赁住房工程项目的验收和保修，按照国家有关规定执行。
第二十二条 公共租赁住房应当按照有关规定办理公共租赁房屋产权登记，但不得办理分户产权证。
第二十三条 公共租赁住房及其用地不得转变用途，不得上市交易，不得分割登记，不得分户转让。
第二十四条 任何单位不得以出租公共租赁住房等名义变相进行实物分房。不得擅自利用农村集体建设用地兴建公共租赁住房。
外来务工人员较多的大中型企业、新就业人员较多的高等学校等事业单位，在符合土地利用总体规划和城乡总体规划确定的土地用途前提下，经市、县（区）人民政府批准，可以利用自有土地、自筹资金建设公共租赁住房，或者改造现有闲置房作为公共租赁住房。
第四章 申请和核准
第二十五条 城市中等偏下收入住房困难家庭申请承租政府投资的公共租赁住房，应当同时具备下列条件：
（一）具有本地城市户口且实际居住二年以上；
（二）家庭人均年收入低于上年度当地居民人均可支配收入的80%；
（三）无房屋；
（四）申请人与共同申请人之间有法定的赡养、抚养或者扶养关系。
申请人已婚的，其配偶以及未成年子女应作为共同申请人。因投靠子女取得本地城市户籍的居民，须作为共同申请人。
第二十六条 中等偏下收入住房困难家庭的公共租赁住房申请以家庭为基本申请单位。
每个申请家庭原则上以户主作为申请人，其他家庭成员作为共同申请人。
第二十七条 城市中等偏下收入住房困难家庭申请承租公共租赁住房，应当提供下列材料：
（一）承租公共租赁住房申请书；
（二）家庭收入情况的证明材料；
（三）家庭住房状况的证明材料；
（四）家庭成员身份证和户口簿；
（五）其他需要提供的材料。
第二十八条 同时具备下列条件的新就业人员可以申请承租政府投资的公共租赁住房：
（一）具有就业地城市户口；
（二）具有中专以上学历；
（三）自毕业的次月起计算，毕业不满五年；
（四）已与用人单位签订劳动合同或者聘用合同，并参加就业城市城镇职工基本社会保险；
（五）本人及其家庭成员在就业地城市范围内无私有房产且未租住公有房屋。
第二十九条 同时具备下列条件的外来务工人员可以申请承租政府投资的公共租赁住房：
（一）年满18周岁；
（二）持有就业地城市暂住证（居住证）；
（三）个人或家庭人均年收入低于上年度就业地居民人均可支配收入的80%；
（四）已与用人单位签订劳动合同或者聘用合同；
（五）在就业城市连续缴纳城镇职工基本社会保险2年以上（含2年）；
（六）本人及配偶在就业城市无私有房屋或未租住公有房屋及其他保障性住房。
第三十条 新就业人员、外来务工人员申请承租公共租赁住房，应当提供下列材料：
（一）承租公共租赁住房申请书；
（二）申请人和共同承租家庭成员的身份证；
（三）户口簿或者其他居住证明；
（四）劳动合同或者聘用合同，社保关系证明；
（五）婚姻状况证明；
（六）其他需要提供的材料。
新就业人员除提供上述材料外，还应当提供大中专院校毕业证书。
第三十一条 市区中等偏下收入住房困难家庭申请承租政府投资建设的公共租赁住房，按照下列程序办理：
（一）由户主向户口所在地街道办事处提交书面申请和相关材料；
（二）街道办事处应当自收到申请材料之日起15个工作日内对家庭收入情况、家庭财产情况、家庭住房状况、家庭成员情况提出初审意见并公示，公示期限为10日；经公示无异议或者异议不成立的，将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区人民政府住房保障主管部门；
（三）区人民政府住房保障主管部门，应当自收到街道办事处的初审材料之日起10个工作日内，对申请人的家庭住房情况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请材料与审核意见转送同级人民政府民政部门；
（四）区人民政府民政部门，应当自收到区人民政府住房保障主管部门转送的申请材料与审核意见之日起10个工作日内，对申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并将审核意见反馈至同级人民政府住房保障主管部门；
（五）经审核符合条件的，由区人民政府住房保障主管部门报市人民政府住房保障主管部门予以公示，公示期限为10日。经公示无异议或者异议不成立的，由区人民政府住房保障主管部门予以登记，书面通知申请人，并向社会公布登记结果。经审核，不符合条件的，由区人民政府住房保障主管部门书面通知申请人，并说明理由。
第三十二条 各县和淮阴区、淮安区的城市中等偏下收入住房困难家庭申请承租政府投资建设的公共租赁住房，按照下列程序办理：
（一）由户主向户口所在地镇人民政府提交书面申请和相关材料；
（二）镇人民政府应当自收到申请材料之日起15个工作日内提出初审意见并公示，公示期限为10日；经公示无异议或者异议不成立的，将申请材料、初审意见和公示情况一并报送县（区）人民政府住房保障主管部门；
（三）县（区）人民政府住房保障主管部门，应当自收到镇人民政府转送的初审材料之日起10个工作日内，对申请人的家庭住房情况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请材料与审核意见转送同级人民政府民政部门；
（四）县（区）人民政府民政部门，应当自收到住房保障主管部门转送的申请材料与审核意见之日起10个工作日内，对申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并将审核意见反馈至同级人民政府住房保障主管部门；
（五）经审核符合条件的，由县（区）人民政府住房保障主管部门予以公示，公示期限为10日。经公示无异议或者异议不成立的，由县（区）人民政府住房保障主管部门予以登记，书面通知申请人，并向社会公布登记结果。经审核，不符合条件的，由县（区）人民政府住房保障主管部门书面通知申请人，并说明理由。
第三十三条 新就业人员、外来务工人员申请承租政府投资建设的公共租赁住房，按照下列程序办理：
（一）向用人单位提交书面申请和相关材料，由用人单位审核后，统一向所在地市、县（区）人民政府住房保障主管部门报送；
（二）市、县（区）人民政府住房保障主管部门，应当自收到申请材料之日起15个工作日内提出审核意见；
（三）经审核符合条件的，由市、县（区）人民政府住房保障主管部门予以公示，公示期限为10日。经公示无异议或者异议不成立的，由市、县（区）人民政府住房保障主管部门予以登记，向社会公布登记结果，并书面通知用人单位。经审核，不符合规定条件的，由市、县（区）人民政府住房保障主管部门书面通知用人单位，并说明理由。
第三十四条 城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员申请非以政府名义出租的公共租赁住房的，应当向公共租赁住房所有权人提交书面申请和有关证明材料，由公共租赁住房所有权人自行确定配租结果，并书面通知申请人。
第三十五条 有下列情形之一的，不得申请承租公共租赁住房：
（一）申请之日起前5年内在就业地有房产转让行为（买卖、赠予或者其它合法方式转移房产权）的；
（二）通过购买商品住房取得就业地户籍的；
（三）本人或者配偶、未成年子女在就业地有私有产权房屋的；
（四）本人或者配偶已经租住公有住房的；
（五）在就业地已经领取拆迁安置补偿金的；
（六）正在享受住房保障政策的。
第五章 租赁和管理
第三十六条 市、县（区）人民政府应当根据当地经济社会发展水平、人均可支配收入水平和住房状况，合理确定城市中等偏下收入住房困难家庭的住房困难标准和收入线标准，实行动态管理、每年调整并向社会公布。
市区中等偏下收入住房困难家庭的收入线标准，由市住房保障工作领导小组公办室根据本办法第二十五条、第二十九条相关规定，每年公布一次。
第三十七条 城市中等偏下收入住房困难家庭申请承租公共租赁住房标准是：一人和二人户以一室户型为主，三人及三人以上户以二室户型为主。
新就业人员、外来务工人员的租赁住房安排，由各用人单位的组合租赁方案确定。
第三十八条 公共租赁住房应当按照规定的标准进行必要的装修，配置基本生活设施，以满足租赁对象的基本生活需求。
第三十九条 公共租赁住房实行就近就地安置。
第四十条 政府投资建设的公共租赁住房实行轮候保障。市、县（区）住房保障主管部门按照轮候顺序和配租标准确定配租结果，通知登记在册的申请人。
第四十一条 非政府投资建设的公共租赁住房所有权人应当及时将配租结果报送市、县（区）人民政府住房保障主管部门备案。
市、县（区）住房保障主管部门应当加强对非政府投资建设的公共租赁住房配租情况的指导和监督管理。
第四十二条 开发区、街道、镇、企业事业单位、社会团体和其他组织投资建设的公共租赁住房，优先供给本辖区或者本单位的新就业人员、外来务工人员租住。有剩余房源的，可以由市、县（区）住房保障主管部门调剂供给本地区其他符合公共租赁住房保障条件的对象租住。
第四十三条 租赁公共租赁住房应当签订书面合同。公共租赁住房租赁合同应当明确下列内容：
（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
（二）租金及其支付方式；
（三）物业管理费、水电费、电梯费等费用的支付方式；
（四）房屋用途和使用要求；
（五）租赁期限；
（六）房屋维修责任；
（七）停止公共租赁住房保障的情形；
（八）违约责任及争议解决办法；
（九）其他约定。
第四十四条 已登记在册的公共租赁住房申请人，无正当理由不签订公共租赁住房租赁合同或者不按规定时间办理入住手续的，作弃权处理，2年内不得再次申请公共租赁住房。
第四十五条 新就业人员和外来务工人员申请租赁政府投资建设的公共租赁住房的，由新就业人员和外来务工人员作为承租人、用人单位作为担保人与市、县（区）住房保障实施机构共同签订公共租赁住房租赁合同。
城市中等偏下收入住房困难家庭申请租赁政府投资建设的公共租赁住房的，由户主作为承租人，与市、县（区）住房保障实施机构签订公共租赁住房租赁合同。
城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员租赁政府投资的公共租赁住房后，须将申请人及共同申请人的户籍迁入公共租赁住房坐落地址，终止租赁公共租赁住房后，应及时将户籍迁入实际居住地址；外来务工人员可根据本人意愿决定是否迁移户籍。
第四十六条 政府投资建设的公共租赁住房租金实行政府定价，由市、县（区）人民政府价格主管部门会同住房保障主管部门制定，租金标准控制在同地段市场租金的70%左右，并按年度实行动态调整、发布。
非政府投资建设的公共租赁住房实行政府指导价，由市、县（区）人民政府价格主管部门定期调整、发布。
第四十七条 公共租赁住房初次承租期一般为3年至5年。初次承租期满后，承租人仍然符合保障条件的可以申请续租，续租必须重新签订书面合同。但新就业人员续租期最多不超过5年，且续租期租金标准为市场租金。
第四十八条 承租人不得出借、转租或者闲置公共租赁住房，也不得将公共租赁住房用于经营活动。
承租人因保管不善造成房屋和生活设施毁损、灭失的，应当依法承担赔偿责任。
第四十九条 公共租赁住房保障实行年度审查制度。
县（区）住房保障主管部门对已经享受公共租赁住房政策的中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员所申报的家庭收入、人口及住房变动情况组织年审。
第五十条 城市中等偏下收入住房困难家庭在承租期内，不再符合市、县（区）人民政府公布的住房困难标准或者收入线标准的，应当按照规定及时退出公共租赁住房。
新就业人员和外来务工人员在承租期内，在公共租赁住房所在地已购买住房、另行承租房屋或者不在承租的公共租赁住房所在地就业的，应当按照规定及时退出公共租赁住房。
第五十一条 有下列情形之一的，承租人应当退回公共租赁住房：
（一）租赁期届满，承租人未再续租的；
（二）承租人擅自改变公共租赁住房用途的；
（三）承租人无正当理由连续3个月以上未在承租的公共租赁住房居住的；
（四）承租人无正当理由累计3个月以上未缴纳公共租赁住房租金的。
第五十二条 市、县（区）住房保障实施机构负责政府投资的公共租赁住房的日常管理、修缮维护、设施设备维修更新工作。
第五十三条 市、县（区）住房保障实施机构应当建立健全公共租赁住房档案管理制度，完善纸质档案和电子档案的收集、管理及利用等工作，保证档案数据的完整、准确，并根据申请家庭享受住房保障变动情况，及时变更住房档案，实现公共租赁住房档案的动态管理。
政府投资的公共租赁住房的承租人发生变动时，市、县（区）住房保障实施机构应及时将变动人员的相关信息传递给当地公安机关。
第六章 法律责任
第五十四条 对违反本办法的行为，法律、法规已有规定的，依照法律、法规的规定执行。
第五十五条 公共租赁住房申请人以欺骗等不正当手段获得公共租赁住房申请资格的，由市、县（区）住房保障主管部门取消其申请资格。已经承租公共租赁住房的，由市、县（区）住房保障主管部门责令其退回，并按照市场租金标准计缴承租期的租金。公共租赁住房申请人有前述行为的，依法记入个人征信记录，自被取消资格或者责令退回之日起5年内不得再次申请住房保障。
用人单位出具虚假证明材料的，由市、县（区）人民政府住房保障主管部门依据《江苏省公共租赁住房管理办法》（省政府第73号令）第四十三条第二款的规定，处以500元以上1000元以下的罚款，并依法记入企业征信记录。
第五十六条 违反本办法第二十一条规定，未按成品住房标准建设的公共租赁住房，建筑工程质量监督部门不得验收，不得交付使用。
第五十七条 违反本办法第二十四条规定，以出租公共租赁住房等名义进行实物分房的，由市、县（区）人民政府住房保障主管部门依据《江苏省公共租赁住房管理办法》（省政府第73号令）第四十四条的规定，责令限期改正，对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员依法给予处分。涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第五十八条 承租人有本办法第五十条、第五十一条规定情形之一且未主动退出或者退回公共租赁住房的，由市、县（区）人民政府住房保障主管部门依据《江苏省公共租赁住房管理办法》（省政府第73号令）第四十五条的规定执行。
第五十九条 市、县（区）住房保障主管部门及有关部门的工作人员或者市、县（区）住房保障实施机构的工作人员，在公共租赁住房保障工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其任免机关或者监察机关依法给予处分。涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第七章 附 则
第六十条 县（区）人民政府根据本办法，可以制定具体实施细则。
第六十一条 本办法自2012年5月1日起施行。
