保险公司保险业务转让管理暂行办法

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浙江省嘉兴市人民政府


嘉兴市人民政府关于印发嘉兴市属国有企业公有房产出租管理暂行办法的通知

嘉政发〔2010〕62号


各县（市、区）人民政府，市政府各部门、直属各单位：

《嘉兴市属国有企业公有房产出租管理暂行办法》已经六届市政府第47次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。





嘉兴市人民政府

二○一○年七月十五日



（此件公开发布）

嘉兴市属国有企业公有房产出租管理暂行办法



第一章 总 则



第一条 为规范市属国有企业公有房产出租行为，提高国有资产使用效益，促进企业党风廉政建设，实现国有资产的安全运行和保值增值，依据国家、省有关法律法规，结合我市实际，特制定本办法。

第二条 本办法适用于嘉兴市属国有企业及其所属全资、控股企业（以下简称市属国有企业）的公有房产出租行为。高速公路服务区、各类广告载体等的租赁行为比照执行。

市属国有企业所属参股企业的公有房产出租管理参照执行。

第三条 本办法所称的公有房产出租，是指各市属国有企业在保证自身办公、经营需要的前提下，将闲置的公有房产部分或全部出租给承租方，以取得收益的行为。

闲置公有房产主要包括商业性用房、办公性用房、生产性用房、仓储性用房、居住性用房、场地和构筑物等。

第四条 市属国有企业公有房产出租应严格按照公开、公平、公正的原则，通过公开招租方式确定承租方，接受社会各界的监督。

第五条 市属国有企业公有房产出租工作实行分类管理。

（一）专业市场（包括历史街区和景区）类公有房产。由各市属国有企业根据其发展定位、发展目标及发展阶段的不同，经所在企业领导班子集体研究决定，可采取灵活多样的招租方式。但招租结果必须体现同等条件下价高者优先的原则，并按规定公示5天无异议后方可实施。

（二）居住类公有房产，以售为主兼顾公益性。对于已建和在建的各类居住性公有房产（包括商品房、拆迁安置房等），凡未列入公租房等公益性用房的不得出租，必须公开出售或专项用于拆迁户安置；对于已经出租的各类公有房产要在出租期满后及时收回，公开出售或用于拆迁户安置，以进一步盘活国有存量资产；对于人才公寓、员工之家类性质的公有房产按市政府相关规定执行；对于改制企业剥离住房要结合房改政策，体现以售为主、售租结合的原则。

居住类公有房产中列入政府公租房等政策性用房的，按市政府有关规定执行。

（三）除上述二类之外的其他公有房产出租，原则上都应实行统一的公开招租。其中：单项合同估价年租金在10万元（含）以上的房产出租项目，必须通过市产权交易中心，按照有关规定实行公开挂牌竞价；单项合同估价年租金在10万元以下的房产出租项目，要按照有关规定，公开发布招租信息，实行公开招租。

第六条 拟公开招租的市属国有企业公有房产，必须通过市级主流媒体、市产权中心网站、市国资委网站及所在企业网站等，同时规范发布拟公开招租的公有房产信息。信息发布期限为10个工作日。

第七条 公开招租方式分为挂牌竞价（拍租）、招投标及国家法律法规规定的其他方式。

第八条 经公开招租只有一个报名者的，经所在企业领导班子集体研究同意后，可采用协议租赁方式，并按规定公示5天无异议后方可实施。无报名者，经所在企业领导班子集体研究后，可按不低于租赁底价的90%价格重新公开招租。



第二章 工作职责



第九条 市国资委负责对市属国有企业公有房产出租的监督管理。

（一）研究制定市属国有企业公有房产出租的有关管理办法；

（二）建立市属国有企业公有房产出租半年度报表制度，及时了解掌握市属国有企业公有房产出租的进展情况；

（三）组织开展市属国有企业公有房产出租情况专项检查，及时总结分析上报市属国有企业公有房产的出租管理情况；

（四）其他有关工作。

第十条 市属国有企业负责公有房产出租的具体组织实施和日常管理工作。

（一）负责拟出租公有房产招租方案的制定；

（二）负责拟出租公有房产租赁底价的确定；

（三）根据租赁底价，负责公有房产招租的组织实施工作；

（四）负责与承租方签订租赁合同；

（五）负责出租房产的日常管理和维护；

（六）负责向承租方按时收取租金和沟通协调等。



第三章 实施程序



第十一条 各市属国有企业要定期分析企业公有房产的出租管理情况，对可出租的公有房产资源及时进行梳理，制定相应的招租实施方案，实行分类管理。实施方案经企业领导班子集体研究，方可组织实施。

第十二条 各市属国有企业公有房产出租管理机构应会同企业监察（纪检）等有关部门，按照有关规定，根据拟出租公有房产价值及其所在地段、同类房产出租价格等因素，共同提出出租房产的租赁底价，并报经所在企业领导班子集体研究后确定。租赁价格一般不得低于租赁底价。

第十三条 各市属国有企业要根据企业自身实际，制定完善公有房产出租实施办法并严格执行。其中，拟公开挂牌竞拍的公有房产，必须按照市产权交易中心的有关规定程序执行。

第十四条 拟出租公有房产的招租信息发布应做到及时、规范、完整。发布的信息应包括如下内容：房产出租企业名称、联系人和联系电话，房产位置、面积、功能和用途，拟出租期限、对象和必要条件，出租房产租赁底价，招租形式，公示起讫日期和报名截止日期，报名地点和方式，接受投诉部门和联系电话等。

第十五条 承租方初步确定后，市属国有企业应及时与承租方签订租赁合同。

租赁合同必须包括如下内容：房产位置、面积、功能及用途；租赁期限；租赁费用及支付方式；装修条款及安全责任；保险责任及物业管理；提前终止约定；违约责任及免责条款；其他条款或约定；合同履约保证金的确认等。



第四章 日常管理



第十六条 根据我市实际情况，各市属国有企业每半年上报一次公有房产的出租管理情况，即在每半年结束后10天内，将上一个半年的公有房产出租情况上报市国资委。同时，市国资委会同有关职能部门不定期开展对市属国有企业公有房产出租管理工作的专项检查，确保国有资产的安全运行和保值增值。

第十七条 各市属国有企业要明确分管领导和管理部门，完善制度办法，落实工作职责。要定期总结分析公有房产出租管理工作进展情况，及时采取对策措施，确保公有房产出租管理工作规范有序进行。

第十八条 各市属国有企业的监察（纪检）部门要全程参与公有房产的招租工作，切实加强监督，确保公有房产出租工作规范有序进行。要严肃招租纪律，对于租赁价格明显低于同类房产租赁价格等造成国有资产损失且情节严重的，按照《浙江省国有资产流失查处试行办法》的有关规定，依法追究相关人员的行政责任和经济责任；涉嫌犯罪的依法移送司法机关，追究刑事责任。

第十九条 各市属国有企业要切实加强公有房产的权证管理，建立健全公有房产出租管理台账，为公有房产出租管理工作的顺利进行提供真实、可靠的数据资料；要及时掌握租赁合同的履行情况，确保国有资产的安全运行。

第二十条 公有房产出租收入应纳入市属国有企业其他业务收入范围，按规定缴纳相关税费，严格遵守财务制度和会计准则的有关规定。



第五章 附 则



第二十一条 本办法由市国资委负责解释。

第二十二条 本办法自2010年9月1日起施行。


进行“法律诊断”是企业防范法律风险的有效手段

国浩律师集团（上海）事务所 俞文


通常，企业通过设立内部法律顾问或者聘请律师担任常年法律顾问或者采取二者结合的方式来防范法律风险。实践证明，上述方式的确在防范法律风险，为企业保驾护航起到了积极作用。然而，事实上由于诸如企业经营者的法律风险防范意识的淡漠、控制企业经营成本的考虑等种种原因，目前设置内部法律顾问或者聘请律师担任法律顾问的企业并不多。另一方面，从实务的角度看，即使是传统方式的法律顾问制度往往也会因法律顾问的工作方式、企业经营者与顾问间的信任程度、法律顾问的勤勉程度等原因使风险的防范效率大打折扣，可以说，仅仅依靠传统的顾问方式对于企业的法律风险防范来说仍有不足。因此，对于那些未设法律顾问的企业来说，通过法律专业机构对企业进行定期的“法律诊断”就不失为一种经济且有效的法律风险防范手段；而对于设有法律顾问的企业来说，进行“法律诊断”则是传统法律顾问制度的有力补充。

一、“法律诊断”的概念及其特征
所谓“法律诊断”是指通过聘请法律专业机构，定期或不定期地对企业的全部或者某一领域的业务进行审查，指出存在的法律问题，预测潜在的法律风险，提出排除风险的方案。
法律诊断期待的是通过对企业的历史、现状、经营涉及到的法律事项以及各事项之间的联系进行全方位审查，指出潜在的法律风险，并提出排除法律风险的方案。严格地讲，它强调的是通过对企业的全部或某一领域的业务进行审查，而非仅对某一单一事项诸如一份合同的审查。当然，它也不排斥仅就单一事项的审查。
与常年法律顾问或项目法律顾问着重于对风险事项的事前审查、提前预防不同的是，法律诊断往往是对已经发生的事实进行的事后判断，其着眼于指出潜在的法律风险，提供排除风险的方案。

二、可以委托进行法律诊断的机构
进行法律诊断，通常是聘请具有执业资格的律师事务所及其律师进行。此外，也可以通过会计师事务所、专业咨询公司、专利/商标事务所等机构对某些专业问题进行诊断。比如，通过会计师事务所可以对企业的财务、税务方面的问题进行审查，判断企业潜在的财物风险和税务风险；通过专利/商标事务所可以对企业的知识产权方面的问题进行审查，判断企业潜在的知识产权方面的风险。企业完全可以根据自身规模的大小、历史的长短、业务的多寡来选择法律诊断的机构。对于中小型企业来说，选择某一律师事务所进行法律诊断可能既经济又有实效；对于大中型企业来说，将上述机构综合利用可能效果更佳。

三、法律诊断需要审查的内容
法律诊断需要审查的对象应当包括企业经营涉及到的可能出现法律风险的所有方面。当然，根据企业的规模、历史、经营内容的不同，审查的内容也会有差异，也可以仅就某一单一领域的事项进行审查。一般来讲，法律诊断应当审查的内容包括但不限于如下事项：
1．企业主体资格状况——企业是否合法成立，企业法人资格是否有瑕疵等；
2．对外投资及分支机构的状况——投资手续是否完备合法，与子公司间的关联交易是否合法等；
3．企业的经营状况——包括公司高管人员的任职、行为有无违法，是否有超范围经营的情况，是否证照齐全等；
4．企业的财产状况——企业的财产权取得程序是否合法，所有权证是否完备合法有效等；
5．知识产权状况——知识产权取得、相关合同是否合法，所有权证是否完备有效等；
6．纳税情况——企业适用的税率是否正确，是否有偷漏税现象；
7．合同——内容是否合法，履行状况；
8．对外担保状况；
9．债权状况；
10．正在进行中的诉讼或仲裁案件的状况；
11．有无行政违法行为等。

四、法律诊断的步骤和方法
一般来讲，法律诊断应遵从以下步骤：
1．听取企业的介绍；
2．审查企业提供的资料；
3．必要时到有关部门调查；
4．出具法律审查报告；
5．与企业共同采取措施排除风险；
6．跟踪风险排除情况。
法律诊断一般来讲至少每年进行一次。初次的法律诊断应当对公司的所有项目进行审查，而此后可以仅就最近一年度的新情况进行审查即可。当然，企业也可以根据自身的不同情况就某一领域或单项业务的进行法律诊断。
法律诊断与证券发行、公司收购业务中律师的尽职调查有许多近似之处，特别是尽职调查所采用的调查方法，完全可以用于法律诊断。但二者不同的是，其一，前者往往需按照有关法律法规的规定就特定事项进行确认，出具法律意见；而后者则相对自由，重点在于指出存在法律风险的事项。其二，前者委托人为了达到某种目可能会隐瞒一些实事，故尽职调查所依据的被调查企业提供的信息未必真实，除了被调查企业提供的信息以外，更多的需要依靠被并购企业以外的途径取得的信息。而法律诊断往往是委托企业要求对企业自身的法律事项进行审查，因而一般来讲主要依靠企业提供的信息。


五、进行法律诊断应当注意的事项
首先，法律诊断的结果以及效果如何，一方面取决于诊断者对企业信息的掌握，另一方面则取决于法律诊断的诊断人的水平高低。也就是说，诊断者不仅要掌握尽量多的信息，还要正确判断所掌握的信息，在此基础上才能做到对症下药。
其次，通常大中型企业历史复杂，问题众多，经营所涉及的领域广泛，因而需要集合各方面的专业人才，组成团队进行专家会诊。
最后，完整的法律诊断应当在提交法律风险排除方案后，在一定期间内跟踪法律风险的排除情况。

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