宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会规范性文件备案审查条例

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住 房 按 揭 法 律 问 题 研 究

目　 录


第一章 引 言

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭

第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题

第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理

第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题

第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍

结束语

第一章 引言

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。俗话说："安居才能乐业"。另外，从某种意义上来说，人类文明的进程就是建筑和城市化的过程，从原始洞穴发展到现代摩天大厦，体现了人类的进步。人类对居所的投资，直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料，从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此，一国房地产业发展的程度，尤其是住宅经济发展水平，对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明，当房地产业发展进入成熟期后，房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计，从1976年以来，用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%（新加坡高达12-26%），所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上，其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%，占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看，根据有关部门的预测，我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长，到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%，这一比例与发达国家相距甚远。由此可见，今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势，已制定了发展房地产业的实施计划：在2000年前，房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍，为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明，我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持，所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1:20甚至1:30，由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而，要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1：6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述："十九世纪发明了分期偿还的贷款……，这个时期对于住宅经济来说是如此重要，简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是，直到本世纪50年代，各国的银行业出于资产流动性的考虑，对房地产贷款业务的开展都比较慎重，在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论"，其认为，贷款的清偿依赖于借款人的预期收入，只要借款人的未来收入具有稳定性，对其进行长期放款，如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务，也同样可以保证这种资产的流动性和安全性，由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中，银行作为融资中介主体，只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务，才能促进信贷资金的良性循环，并分散风险，从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款，信贷资金就不能进入良性循环状态，使风险增高，因为从价值规律的角度分析，商品房作为商品，包含价值形成的过程，又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后，如不进入消费领域，就会形成空置，这种产品便代表了巨额的资金积压，资金不能尽快收回，利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回，必然造成呆帐。因此，只有使商品房进入最终消费领域，投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者，如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费，其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时，房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾，这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾，也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务，有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大，"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是，按揭在我国还是一个新事物，刚起步不久，缺乏经验，按揭方面的制度也不健全，现行的法律又没有作出明确的规定或界定，这就给实际操作带来很大不便，也容易产生纠纷。但有一点可以肯定，住房按揭业务如能顺利开展，必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点，并能带动其他行业的快速发展。因此，对住房按揭进行研究实有必要。

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭

第一节 按揭的词源

所谓"按揭"，译为英文即mortgage。"在英国法中，mortgage一词，由古英语mort与gage复合构成，其中，mort来源于拉丁语mortum，其意义为"永久，永远"，gage原文为"质押，担保"。 在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为，"按揭"一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款，成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款，借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还，则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式，实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为：在中国古代，"按"有押的意义，从字面上来看，按与押都有"压住不动"的含义，即将一定的物从其他物中分离出来，专门为特定的债权担保，但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分（gage）的音译，故将mortgage译为按揭。

第二节 英美法中按揭制度的历史沿革

一 、英国法中的按揭
天津市财政局


关于印发《天津市国有企业财务总监委派管理（试行）办法》的通知

津财会[2001]24号


各区县财政局、监察局，各国有集团（控股）公司：　　

为了完善国有企业法人治理结构，健全企业内部监控机制，加强财务管理和财务监督，严肃财经纪律，保证会计信息真实完整，确保国有资产保值增值，我们制定了《天津市国有企业财务总监委派管理（试行）办法》，现印发给你们，请委派财务总监的单位遵照执行，执行中有何问题，请及时向天津市财政局和天津市监察局反映。

附件：　天津市国有企业财务总监委派管理（试行）办法 　　　　　　　　　　　　　　　　

第一章 总则 　　

第一条 为了完善国有企业法人治理结构，健全企业内部监控机制，加强财务管理和财务监督，严肃财经纪律，保证会计信息真实完整，确保国有资产保值增值，特制定本办法。　　

第二条 国有企业财务总监由国有资产授权经营公司向其所属的国有独资公司、国有控股的有限责任公司和国有控股的股份有限公司委派，对国有资产授权经营公司负责，对国有企业财务会计活动进行管理和监控。　　

第三条 委派财务总监的单位应当按照本办法的规定，认真做好财务总监的委派管理工作，并接受政府财政部门的指导与监督。 　　　　　　　　　　　　　　

第二章 任职资格 　　

第四条 财务总监必须具备以下条件：

（一）熟悉并能够贯彻执行国家有关法律、行政法规和规章制度，有较高的政策水平；

（二）坚持原则、廉洁奉公、忠于职守；

（三）具有较全面的财会专业知识和现代企业管理知识，具有较强的综合分析、判断和组织协调工作能力；

（四）具有大专以上学历和会计师以上专业技术资格，并有取得职称后三年以上的财务、会计和审计专业工作经历；

（五）身体健康、年龄在55岁以下。特别优秀或工作特别需要者，可适当放宽年龄限制。　　

第五条 凡有下列情况之一的，不得担任财务总监

（一）因渎职造成企业重大经济损失的；

（二）有过违反国家法律、法规和制度，弄虚作假、贪污受贿等违法乱纪行为的。 　　　　　　　　　　　　

第三章 财务总监的职责 　　

第六条 财务总监的主要职权：

（一）参加董事会会议，参与表决和决策。出席经营班子有关会议，并提出财务管理和财务运作方面的意见和建议；

（二）参与拟定企业年度预算决算方案、资金使用和调度计划、成本费用计划、筹资融资和投资方案、利润分配或亏损弥补方案等；

（三）参与企业对外投资和捐赠、债务担保、资产抵押、产权转让、资产重组等重大决策活动和企业清产核资工作；

（四）督促和指导企业建立健全会计核算制度，检查企业会计制度的执行情况，对企业会计核算工作的质量进行监督；

（五）督促和指导企业建立健全财务管理制度、单位内部会计控制制度，完善会计监督机制，检查企业执行国家财经法律、法规、制度和遵守财经纪律的情况，对企业财务活动的合法性进行监督；

（六）对企业的重大经营计划、方案等的执行情况进行监督；（七）审核企业财务会计报告，评价和报告企业经营管理业绩；

（八）及时发现和制止企业违反国家财经法律、法规的行为和可能造成国有资产损失的经营行为，并向董事会和委派单位报告，必要时可直接向财政部门和国有资产管理部门报告；

（九）定期向董事会、监事会报告企业的资产运作和资金收支情况，并接受董事会、监事会的质询；

（十）监督、检查企业的全资、控股子公司的财务运作和资金收支情况，并有权向董事会、监事会提出审计建议；

（十一）企业内部及其所属子公司财务负责人员的任免、晋升、调动、奖惩，必须事先征求财务总监的意见；

（十二）委派单位和董事会赋予的其它职权。　　

第七条 财务总监对下列事项应承担相应责任：

（一）因未履行对企业财务会计信息质量监督职责，造成企业会计信息严重失真的；

（二）未履行对企业财务活动的监督职责，对企业或有关人员严重违反国家财经法律、法规和制度的行为未予制止或未按规定执行报告制度，造成严重后果的；

（三）因未履行对企业经营决策的参与和监督职责，造成企业重大决策失误而导致国有资产流失的。第八条 企业应当为财务总监履行职责提供必要的工作条件，有关业务部门应主动配合财务总监的工作。企业有义务向财务总监提供工作所需要的各种文件、资料。财务总监有权查阅会计凭证、会计账簿、财务报告等会计资料，并有权要求有关部门作出解释。对妨碍、阻挠财务总监履行职责的企业和个人，应追究其责任。 　　　　　　　　　　　　

第四章 联签制度 　　

第九条 以下重大事项必须由财务总监与总经理进行联签：

（一）重大资金调度，包括现金的提取和支用、银行转帐等；

（二）对外提供债务担保、资产抵押；

（三）国有资产产权的转让或出租、出包；

（四）从事股票、期货等风险性投资；

（五）核销坏账损失，处置不良资产；

（六）向境外提供资金和重大关联方交易；

（七）工程项目招标、重大价格调整、重大信用销售和重要经济合同的签订；

（八）动用政府政策性补贴资金以及办理超过管理规定标准、年度预算或项目预算的款项清算。

（九）对外提供的财务会计报告；

（十）其他需要联签的事项。　　

第十条 凡规定联签的事项，企业有关部门在总经理签字后必须送财务总监联签。未经财务总监签字同意而付诸实施，有关工作人员和总经理要承担相应的责任。造成经济损失的，要追究其经济、法律责任。　　

第十一条 财务总监应根据国家财经政策、法律法规、规章制度和派出单位的有关规定以及股东（大）会决议、董事会决议、公司章程、公司财务制度对规定事项进行联签。凡符合规定的，财务总监应当签字同意。凡违反规定的，财务总监有责任予以劝阻，不听劝阻的，财务总监应及时向派出单位及公司董事会报告。 　　　　　　　　　

第五章 财务总监的任免和管理 　　

第十二条 财务总监实行资格认证和持证上岗制度。财务总监由委派单位从具备任职资格的人员中委派。财务总监的工资、职称和专业技术职务的晋升等，由委派单位负责管理。　　

第十三条 财务总监实行专职，任期一般为三年。期满后由委派单位根据考核情况决定续聘或解聘。财务总监在任期内不得兼职其他职业或者兼任其他职务。　　

第十四条 财务总监的委派实行回避制度，不得委派厂长、经理、总会计师和财务会计机构负责人的直系亲属任同一企业的财务总监。　　

第十五条 财务总监实行定期工作报告制度。定期工作报告包括季度报告和年度报告。财务总监应向委派单位报告如下事项：（一）企业执行国家财经法律、法规和财务会计制度的情况；（二）企业财务状况、经营成果和财务会计信息的质量情况； （三）企业经营决策程序的执行和重大投资项目的实施情况；（四）企业重要财务事项和重大经营计划、方案的执行情况；（五）其它履行职责情况。　　

第十六条 委派单位应定期召开财务总监例会，了解掌握财务总监履行职责的情况，及时研究解决工作中遇到的问题。　　

第十七条 委派单位应对财务总监履行职责的情况，每年进行一次综合考核。考核应根据财务总监的年度工作报告，在听取企业行政领导人、职工代表或企业有关部门的意见的基础上，对其工作业绩作出评价。　　

第十八条 财务总监忠于职守、成绩显著，符合下列条件之一者，可由委派单位酌情给予奖励：

（一）及时制止企业重大经济决策失误，避免造成重大经济损失的；（二）对企业及企业行政领导人、会计人员和其他有关人员严重违反国家财经纪律行为及时加以制止，避免造成严重后果的；（三）对企业财务管理、经营决策提出重大合理化建议，增收节支取得显著效益的。　　

第十九条 财务总监有下列行为之一者，予以解聘；情节严重的，依法追究责任：（一）玩忽职守、丧失原则，指使、授意他人或按他人旨意违反财经纪律，给国家和企业造成重大损失的；（二）指使或授意他人违反财务会计制度，搞虚假核算，编报虚假财务会计报告，造成企业会计信息严重失真的； （三）对严重违纪违法行为不制止或不向财政部门和其委派单位报告的；（四）不认真履行监管职责，造成企业财务会计工作混乱的；（五）不注重政治和业务学习，业务能力和工作水平已不能适应本职工作要求的； （六）接受所在企业给予的报酬和福利，或者违反规定向企业报销与公务无关的费用，影响恶劣的；（七）有其它严重违纪违法行为的。 　　　　　　　　　　　　　

第六章 附则 　　

第二十条 实行财务总监委派的单位，可参照本办法并结合本单位情况制定实施细则，并报市财政局备案。　　

第二十一条 本办法由市财政局负责解释。　　

第二十二条 本办法自发文之日起试行。