厦门象屿保税区工商企业设立实施细则

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广东省江门市人民政府


江府［2008］58号

印发江门市土地储备实施细则的通知



各市、区人民政府，市有关单位：

 《江门市土地储备实施细则》业经市政府十三届三十三次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真按照执行。

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江门市人民政府

二○○八年十二月二十八日



江门市土地储备实施细则

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第一章 总 则



第一条　为提高建设用地保障能力，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）和《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综［2007］17号）等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条　本细则所称土地储备，是指政府土地储备机构为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

第三条　江门市土地整理储备中心（以下简称储备中心）为独立法人资格的事业单位，隶属江门市国土资源局管理，代表市政府实施土地储备工作。

第四条　储备中心的主要职责是:

　（一）根据产业布局、城市规划、土地市场供需状况，组织编制土地储备计划，报市政府批准后组织实施；

　（二）根据土地储备计划，实施土地征收、收购、协议收回等工作；

　（三）根据土地使用需要，对储备土地实施前期开发或整理；

　（四）筹措土地储备资金，做好土地储备资金的管理和运作；

　（五）管理储备土地，建立储备土地档案；

　（六）定期向市政府报告储备土地和储备资金运作情况；

　（七）协助市国土资源局办理储备土地使用权出让前期工作；

　（八）完成市政府交办的开发和补充耕地等其他工作任务。

第五条　为统筹做好土地储备工作，建立市土地整理储备工作联席会议制度，由分管市领导为召集人，成员包括市国土资源局、市发展改革局、市财政局、市规划局、市建设局、市市政局、市房产局、市中级法院、人行江门市中心支行、蓬江区政府、江海区政府等相关单位领导，办公室设在市国土资源局。各有关单位按照各自职责配合做好土地储备工作，土地整理储备中心每季度向各有关单位通报土地储备相关信息。

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第二章　土地储备计划管理

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第六条　土地储备实行计划管理。储备中心根据我市社会经济发展计划、产业布局、土地储备和市场供需状况，在每年年底编制下一年度土地储备计划，报市国土资源局和市财政局审核，并报市政府审批实施。计划外的特殊项目经市政府审批后实施。

第七条　在实施储备计划中，根据实际情况需调整计划的，须报市国土资源局和市财政局审核，并报市政府或市土地整理储备工作联席会议批准。

第八条　年度土地储备计划应当包括：

　（一）年度储备土地规模；

　（二）年度储备土地前期开发规模；

　（三）年度储备土地临时利用计划；

　（四）年度土地储备资金收支计划。

第九条　储备中心根据市政府批准的年度土地储备计划，组织开展储备土地的各项具体工作。需有关部门协调解决的，会同规划、建设、发改等相关部门协调拟定方案，报市政府或市土地整理储备工作联席会议批准后实施。

第十条　没有纳入储备的国有建设用地原则上不纳入供地计划。

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　第三章　范围与程序

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第十一条　下列土地经储备中心审核，有利土地利用的，经市政府批准后应当纳入土地储备：

　（一）根据城市规划征收的新增建设用地；

　（二）因公共利益需要和实施城市规划依法收回、收购，具有储备价值的土地；

　（三）市国土资源局依法收回移交的闲置土地和其它土地；

　（四）土地使用权转让申报价明显低于市场价，政府依法行使优先购买权取得的土地；

　（五）因单位撤销、解散、破产、产业结构调整、迁移或其他原因而停止使用，由国土资源管理部门收回移交的土地；

　（六）土地使用期限届满，土地使用权人未申请续期或申请未获批准，由政府收回移交的土地；

　（七）依法取得城市规划区内无明确业主的公共土地；

　（八）土地使用权人向政府申请收购、托管的土地；

　（九）其他需要储备的土地。

　收回、收购的土地应连同地上构（建）筑物一并收回。区政府可根据用地需求情况向储备中心提出土地储备计划，储备中心审核后报市政府批准，市政府同意后，由储备中心纳入年度计划并组织实施。

　　第十二条　土地储备方式和程序。

　（一）储备中心可通过以下方式取得储备土地：

　1.征收。根据城市规划，由储备中心按征收土地的有关规定，与被征收土地的农村集体签订征收土地补偿协议，支付各种补偿和税费，并形成报批资料后由市国土资源局向有批准权的人民政府申请报批，经批准后移交储备中心储备。

　2.接受移交的土地。包括国土资源管理部门或其他政府部门移交的各类土地。由土地使用者申请移交储备中心托管的土地，按上级有关土地托管的规定处理。

　3.收购。由储备中心代表政府收购转让申报价明显低于市场价的转让土地、土地使用者申请政府回购的土地、司法机关公开处理的涉案土地、金融机构抵债土地等。

　4.其他符合法律法规规定的方式。

　（二）不同方式取得储备土地的程序如下：

　1.征收方式：

　（1）由储备中心根据土地利用总体规划和城市规划，确定征收地块选址，经市政府同意后开展征收土地工作；

　（2）储备中心与被征地农村集体签订征收土地补偿协议，并代表政府履行土地征收应承担的各种义务。组织征收土地报批材料，移交市国土资源局报有批准权的人民政府批准；

　（3）经批准后，储备中心负责接收土地，支付各种补偿后纳入土地储备库。

　2.接受移交方式：

　（1）接受国土资源管理部门或其他政府部门移交的储备土地，双方应共同核定土地成本，并签订移交合同。储备中心需要支付成本的，在该地块重新出让后按核定的成本支付。

　（2）接受土地使用者移交托管的土地，应签订托管合同，托管合同应明确以下内容：移交时间、托管期限、托管费用、双方的权利义务。

　3.收购方式：

　收购申报转让价明显低于市场价、土地使用者申请收购以及涉案土地、抵债土地的，应先经政府土地评估机构评估，储备中心提出收购方案，经市政府批准后与被收购方签订《国有土地使用权收购合同》，约定收购补偿金额、支付方式、土地移交方式和移交时间，明确权利义务接收土地后进入储备库储备。

　储备中心通过收购方式储备土地的，必须先核查土地权属状况，征询城市规划主管部门意见，根据评估后果提出费用测算意见，形成收购储备方案报市政府审批。

　（三）确权登记：

　通过各种方式取得的储备土地，由储备中心或联同原土地使用者向国土资源管理部门申请办理土地登记或土地变更登记。储备土地由储备中心管理。

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第四章　土地储备补偿



第十三条　土地储备中的补偿标准：

　（一）征收集体土地的，按照国家、省和市有关征收集体土地补偿标准，经市政府批准，与被征地农村集体经济组织达成补偿协议后实施。

　（二）依法无偿收回的土地，不予补偿；闲置土地收回，按照处理闲置土地有关法律法规及政策执行。

　（三）因城市规划调整需收购、收回出让性质的土地，按原批准用途，经有资质的土地评估机构评估后，原则按评估价进行补偿。

　（四）收回城市范围内有房屋等地上建（构）筑物的土地，土地补偿按该宗地原批准用途的评估价扣除已使用年期内应交纳的土地出让金之后的金额进行补偿。房屋等建（构）筑物的补偿，按《城市房屋拆迁管理条例》和省、市有关规定进行补偿。

　（五）收回的土地是划拨性质的，按基准地价减除补交土地出让金标准后补偿。涉及工程投入部分通过评估机构评估进行补偿。

　（六）采用置换使用方式补偿的，同等地类级别的土地按1:1等面积置换；不同地类级别的土地按等值原则置换。

　上述各项补偿费用均不计利息，所需支付的各项费用，需经国土资源管理部门审核后，报市政府审批。

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第五章　开发与利用

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第十四条　储备中心可对储备的土地进行前期开发，包括以下内容：

　（一）完成地上建（构）筑物拆迁；

　（二）对地块进行平整，与有关部门协同完成地块的基础设施建设。

　储备中心可委托区政府、镇政府（街道办事处）进行土地前期开发，有关工程的实施应按基建程序有关规定处理。

第十五条　储备土地利用是指储备中心对暂未安排给项目使用的储备土地，安排作临时使用，包括以下内容：

　（一）与规划、建设主管部门协调确定临时使用的用途；

　（二）组织储备土地临时利用项目的招投标工作，与中标单位签订合同，并对合同的履行情况进行跟踪管理；设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意；储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。

　储备土地临时利用取得的土地储备零星收入全部缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。

第十六条　承租用地者可凭租赁合同，直接到有关部门办理临时建筑报建及有关审批或登记手续。

第十七条　储备土地完成前期开发整理后，纳入市土地供应计划，由市国土资源局统一组织供地。

第十八条　储备中心应当对纳入储备的土地采取必要措施予以保护管理。对侵害储备土地行为的单位和个人，按照有关规定进行处理。

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第六章　土地储备资金



第十九条　土地储备资金来源：

　（一）启动资金通过财政支持及与金融机构建立战略合作关系等多渠道筹措解决，用于征用和收购土地的前期投入，由市财政局、市国土资源局等单位负责落实；

　（二）从储备土地出让后的土地收入计提，储备土地出让后，将出让地块增值部分的20%和储备成本安排用于征收和收购储备土地；

　（三）储备中心按规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款；

　（四）储备土地临时利用形成的收入；

　（五）上述资金产生的利息收入；

　（六）其他资金来源。

第二十条　储备中心所需的日常经费由市财政纳入预算安排。土地储备资金与日常经费实行分账核算，不相互混用。

第二十一条　土地储备资金的管理，依据《江门市土地储备资金财务管理实施细则》执行。

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第七章　附　则

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第二十二条　土地收购过程中,被收购土地使用权人未如实提供收购所需资料和土地利用状况或者提供虚假资料，造成政府损失的,依法追究相关责任。

第二十三条　江门市蓬江、江海两区范围内的土地储备工作，适用本细则。各市和新会区可参照本细则执行。

第二十四条　本办法由市国土资源局负责解释。

第二十五条　本细则自2009年1月1日起施行。

论上市公司信息公开的重要性
潍坊市市政工程设计研究院企业法律顾问 刘树宏

上市公司信息公开,是指上市公司在其股票上市交易期间,将其经营状况及其他可能影响其股票市场价格的重大信息,按照法定方式予以持续公开。真实、准确、完整的信息披露是证券市场生存和发展之本，是中华人民共和国证券法构建证券价格公平交易法律制度框架的重要组成部分和投资者进行证券价格判断的重要依据，是证券市场规范化的基础，也是上市公司必须履行的法定义务。
一、上市公司信息的持续公开，是证券市场生存和发展的根本。
众所周知，透明度是 资本市场赖以生存和发展的基石，没有透明度就没有资本市场。证券市场作为资本市场的重要组成部分，同样离不开透明度。在证券市场上，保持透明度的关键就是信息。信息是投资者鉴别公司质量、进行投资决策的基础。作为上市公司，如果在其股票上市交易期间,不能做到将其经营状况及其他可能影响其股票市场价格的重大信息,按照法定方式予以持续公开，那么投资者就不能据此正确判断该上市公司股票的价格信息，也就不可能据此作出正确的投资决策，其结果只能是使投资者利益屡屡受损，最终将必然导致上市公司失去投资者。而上市公司一旦失去了投资者的支持，其存在也就显得毫无意义。因此，投资者是上市公司存在和发展的基础和土壤，没有投资者就没有上市公司。中外为数不少的上市公司因信息造假而给社会给投资者造成的不可挽回损失的惨痛教训，无不有力地证明了这一点。如美国的安然、施乐、世界通信、默克制药等国际性的大型上市公司的会计造假案，中国的银广夏、东方电子等上市公司的财务造假案等，这些上市公司的共同特点就是与中介机构串通，通过各种财务手段隐瞒亏损事实，虚构上市公司利润，夸大业绩，操纵股价，使不明真相的投资者高价买进他们的股票，而上市公司却通过各种途径从中获取高额利润。假的终究是假的，纸里是包不住火的。事发后，这些公司的股价一泄千里，投资者损失巨大，证券市场大幅震荡，其负面影响不可估量。这些案件的教训是非常深刻的。它不仅仅是使投资者蒙受重大损失，更重要的是严重打击了投资者的投资信心，动摇了他们投资证券市场的信念。由小及大，由少及多。试想，如果上市公司都象上述公司那样，投资者还敢买入他们公司的股票吗？失去了投资者的上市公司还能够存在吗？上市公司都没有了，证券市场还能继续生存吗？如果生存都不能，又能谈何发展呢？
证券市场不仅需要生存，而且更需要健康发展，这是由市场经济的发展趋势所决定的。而证券市场要健康发展，又必须以完备的信息披露制度作为基础。上市公司信息的持续公开，就是信息披露制度中最为关键的中心环节。上市公司作为被投资的主体，具有本公司现实经营状况最为完备的信息，而这种信息又直接对投资者起引导作用。如果上市公司能够按照真实，充分、准确、及时的信息披露原则披露上市公司的经营状况，投资者就能根据自己已掌握的投资知识对该股票的现实价格作出自己的合理判断，从而作出买与卖的决策。虽然投资者主观能力不同，作出的投资决策不同，但对全部投资者来说，在客观上是公平的。可想而知，业绩优秀的上市公司的股票会得到大多数投资者的追捧，而业绩较差或很差的则会遭到投资者的抛弃。因为优胜劣汰永远是市场经济的基本规律。有了投资者的支持，再加上上市公司的自身努力，上市公司就会迅速发展壮大。随着上市公司的发展壮大，又会吸引更多的投资者。如此一来，证券市场就会形成一个良性循环的投资环境。投资环境的不断改善和加强，将使证券市场变的更加繁荣，因而会更有力地促进其发展。反之，如果上市公司不能按照真实，充分、准确、及时的信息披露原则披露上市公司的经营状况，那么投资者就不能据此作出正确的判断，就会导致决策的错误，甚至会给投资者造成不可挽回的的损失。长此下去，必然会打击投资者的信心，动摇投资者的意志，进而使投资者退出证券市场。没有了投资者的支持，证券市场自然不可能得到发展。当然，要保障上市公司信息的持续公开，除了上市公司自身因素之外，诸如中介机构的监督、政府权力机构的监管等，都是其重要因素。但是，上市公司在诸因素中始终处于核心的地位。因此，如何有效地解决证券市场的透明度问题，尤其是解决上市公司及时向社会公众投资者披露真实、全面、完整的信息问题，就成为证券市场能否生存以及能否健康、稳定、长久发展的关键所在。
二、上市公司信息的持续公开，是证券法构建证券价格公平交易法律制度框架的重要组成部分，是社会公众投资者进行证券价格判断的重要依据。
在市场经济体制下，交易是时时发生的，但交易公平并不会随之自然而来。有很多因素会影响交易公平的实现，如交易双方地位、信息拥有量、讨价还价能力、交易者自身素质等等，这些都会直接或间接地影响交易公平的实现，成为公平交易实现的障碍。而消除或者降低这些障碍的影响进而实现交易的公平，则必须要有一个统一的适用的法律制度或法律规则来约束。就证券市场而言，社会公众投资者进行证券交易是完全依靠上市公司所提供的信息作为证券价格判断的客观依据，从而作出决策的。因此，在证券市场中，虽然影响公平交易的因素有很多，但其最重要的因素就是信息。可以说，没有信息就没有证券市场。所以，我国证券法在构建证券价格公平交易法律制度框架时，把上市公司信息的持续公开作为其最重要组成部分之一。
上市公司信息的持续公开，要求上市公司必须遵循真实、充分、准确、及时的基本原则。①真实原则,即公开的信息内容必须符合上市公司的实际经营状况,其中不得有任何虚假成份。②充分原则,即必须将能够影响证券市场价格的重大信息都予以公开,不能有重大遗漏。③准确原则,即公开的信息必须准确,其内容不得使人误解。④及时原则,即必须遵守法律对信息公开活动的时间性要求,确保已公开信息内容的现时性。这些基本原则就是要求上市公司把本公司的现实经营状况比较完整、真实、及时、充分地反映出来，以给社会公众进行证券投资、价格判断创造一个客观公正的条件。
作为一种投资证券,其预期收益的高低和实现的可能性在很大程度上决定了股票的理论市场价格,而股票预期收益的高低和实现的可能,在很大程度上又取决于上市公司的经营状况。证券投资者判断的准确性,首先以投资判断的依据的真实性为必要条件。那些真实反映公司现实经营状况的信息是真实客观的价格信号,是投资者进行投资判断的必要的客观依据。而任何虚假的公司信息都会使投资者的投资判断依据失去了某种程度的真实性,投资者的投资决策以及最终决定便会因为投资判断依据的虚假而归于错误。因此,我国证券法把真实原则作为上市公司信息公开的首要原则,以充分保障投资者的投资判断依据的真实性。当然,投资判断依据的真实性,并不必然导致投资者对所投资股票价格判断的正确性或准确性，还取决于投资者自身素质、决策水平等主观方面的能力。但是,证券法上的信息公开制度所追求的真实原则,是努力将上市公司所公开的信息客观化,排除对投资者投资判断活动的人为干扰,用投资判断依据的真实性来促进实现投资判断活动的公平性。
对股票交易双方而言，交易是一种决策，而决策不仅仅要求信息的真实性，而且更需要充分、及时、准确、有效信息的支持。如果信息不够准确或不够充分或不够及时，那么投资者依据该信息所做出的投资决策往往也会不当甚至会出现错误，从而导致股票交易的不公平。换言之，上市公司信息披露是否真实、充分、准确、及时，将直接影响投资者对股票价格的判断能力，而能力弱者的利益在股票交易中往往会受到损害。实践中，影响交易公平的信息障碍主要有二：第一，交易双方信息不对称，即信息在交易双方之间的分布不均匀，其中一方处于信息优势，另一方则处于信息劣势。处于信息优势的一方往往可以利用其优势信息侵害信息劣势者的利益，而信息劣势一方则因为信息拥有量不足而无奈受害。在市场经济体制下，由于分工的普遍化，信息不对称成为一种普遍现象。因此，法律对信息不对称问题的解决就显得相当必要和迫切。第二，交易一方故意制造虚假信息。在交易过程中，交易双方可能都有制造虚假信息的动机，如果没有良好法律的抑制，则交易双方制造虚假信息的行为也会普遍化，以通过这种虚假信息骗取交易对方的利益。在股票交易中，上市公司明显处于优势地位，其经营状况只有上市公司自己最清楚。如果上市公司不能及时向社会公众投资者提供真实、准确、充分的信息，或者将一些影响公司股价的重大信息只透露给某些机构或某些个人，那么社会公众投资者还是依据以前上市公司所公布的信息进行交易，则必然会在经济利益上受到损失。假如上市公司出于某种目的故意制造虚假信息，就会造成上市公司股票价格的大起大浮，就会造成社会公众投资者对股票价格错误判断的严重影响，进而会使投资者蒙受重大损失。很明显，这是非常不公平的。所以，真实、充分、准确、及时的信息披露原则是上市公司信息公开的灵魂，是保障股票公平交易和维护社会公众投资者合法权益的基础。正因如此，上市公司信息公开就成为了证券法构建证券价格公平交易法律制度框架的不可缺少的重要组成部分。
三、上市公司信息的持续公开，是证券市场规范化的基础，也是上市公司必须履行的法定义务。
以前，我国证券市场上造假事件层出不穷，上市公司、证券经营机构、中介服务机构等都没有真正担负起信息披露的义务和法律责任，市场上的信息严重不对称。其主要原因在于证券市场尚未规范化，包括：尚未明确违反信息披露的责任性质及不同主体的责任；没有规定违反信息披露应承担什么具体的民事法律责任；民事责任机制在实践中很难实施等等。如果不解决以上问题，股票公平交易就得不到保障，社会公众投资者的利益就要受到损害。长此下去，上市公司就会失去投资者，证券市场也就难以健康、长久发展。在上述公司与机构等主体中，上市公司占有核心的最重要的地位，因此，证券法把上市公司信息的持续公开规定为上市公司必须履行的一项法律义务是具有重大意义的。
在股票市场交易中，交易双方客观上天然地处在一种信息的不对称状态。上市公司在信息的拥有量上占有绝对优势，投资者则处在劣势状态，无法与上市公司在信息的占有上处于平等的地位。所以，如果没有强制性的法律约束，上市公司完全有可能通过做假帐在资产买卖中牟取暴利。例如，我国证券市场上出现的“东方电子”财务造假案就是一个鲜明的例证。烟台东方电子信息产业股份有限公司于1997年1月21日在上海证券交易所上市，2001年年底案发。从１９９７年４月到２００１年６月，原“东方电子”董事长兼总经理隋元柏、原董事会秘书高峰、原总会计师方月，先后利用公司购买的１０４４万股内部职工股的股票收益和投入资金６．８亿元炒股票的收益，共计１７．０８亿元，通过虚开销售发票、伪造销售合同等手段，将其中的１５．９５亿元计入“主营收入”，虚构业绩，使“东方电子”自１９９７年起成为绩优股，并４次实行送、配股方案，人为制造了中国证券市场上“第一高价绩优股”的股市神话。可想而知，案发后，该公司的股价必然从天上跌到地板上。本案例中，该上市公司无视法律法规，不仅不如实向社会公众披露所必须披露的信息，而且虚构业绩，变相操纵股价，从证券市场上获取高额的非法利润，严重违反了证券市场所必须遵循的“公开、公平、公正”原则，性质恶劣，影响极大，给社会公众投资者造成了重大的经济损失。这是一起典型的上市公司虚假陈述的案件。此外，上市公司中误导行为、内幕交易行为、操纵股价、关联交易行为等违法行为也屡见不鲜。这些现象共同的本质都是坑害社会公众投资者，使少数人从中谋取暴利，这就严重影响了证券市场的正常运行，破坏了公平竞争的市场经济秩序。因而，法律必须对此作出严格的限制。而从法律角度，强制性地规定上市公司必须披露所应披露的信息，则有利于防止这些违法现象的发生。因为，作为一项强制性的法律义务，如果上市公司不履行或者不善意履行，而给国家给社会造成不良影响，给社会公众投资者造成利益损失，那么该上市公司及其管理者就必须承担由此产生的一切法律后果，即必须承担相应的刑事或民事的法律责任。这无论对上市公司还是对投资者来说，都是公平的。违法必须付出代价，否则证券市场就不可能得到发展。如果从法律上对违法者的处置力度设置的更大一些，则可以更为有效地减少上市公司的违法行为。毕竟违法者在违法前还是要考虑成本和后果的。当然，单纯依靠上市公司的自律是远远不够的，要真正达到上市公司的信息公开，还必须有证券监督机构和政府监管机构的有效运行。但是，上市公司信息公开作为证券市场规范化的基础和上市公司必须履行的一种强制性义务，无疑对证券市场的发展起着最为重要的作用。
综上所述，上市公司信息的持续公开，不仅直接关系到证券市场的建设和发展，而且也直接关系到证券市场能否长期生存。因此，我们必须恪守透明度原则，充分保障上市公司真实、完整、准确、及时地向社会公众披露信息，切实发挥中介机构监督和政府权力机构监管的作用，才能有效地保护投资者利益，才能促进我国证券市场的长久、健康、稳定地发展。