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婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割/张宝华

作者:法律资料网 时间:2024-05-17 21:42:08  浏览:8680   来源:法律资料网
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婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割
——山东日照中院判决王明坤诉庄佃芝离婚纠纷案[1]


内容提要: 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下,离婚时双方协议不成的,人民法院应当判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。


案情
王明坤与庄佃芝于2006年12月份经人介绍相识,2007年7月登记结婚,婚后未生育子女,夫妻感情一般。2011年7月,王明坤以夫妻感情破裂为由起诉至法院,要求与女方离婚,并依法分割财产。经法院审理查明,王明坤在婚前购买了楼房一套,总房款24万余元,其中王明坤婚前支付首付款13万元,其余办理了按揭贷款,该房产在婚前办理了房产所有权证书,登记在王明坤名下。在诉讼过程中,两人一致认可,结婚时该房价值498492元,在共同生活期间共同还贷64386元,王明坤起诉时该房价值996984元。

裁判
山东省日照市东港区人民法院经审理认为,该楼房系王明坤婚前购买并交纳首付款,且办理了房产证,该楼房应为王明坤的婚前个人财产,同时王明坤应补偿庄佃芝婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值款。一审法院判决:王明坤补偿庄佃芝婚后共同还贷的一半32193元及其对应的房屋增值款64804元。
庄佃芝不服一审判决,向山东省日照市中级人民法院提起上诉,请求撤销原审该项判决,依法改判由王明坤向庄佃芝补偿共同还贷的一半32193元以及房屋增值款249246元。
日照市中级人民法院认为,一审判决符合《婚姻法司法解释三》第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定,体现了照顾女方权益的原则,庄佃芝的上诉理由不能成立,法院不予支持。
2012年3月13日,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

评析
对于房屋的所有权问题,因我国法律规定,不动产的取得是以登记为标志的,因此判决房屋是否属于夫妻共同财产,关键应当看房屋产权证如何取得。但因房产证的取得的时间是不确定的,并受多种买受人以外因素的影响,如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,则可能出现对一方显失公平的情况。对于一方婚前首付按揭贷款所购买的房产,因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产相对比较公平。
对于如何分割夫妻共同财产共同还贷部分,应当从两个方面考虑:一是从还贷的时间看,还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间,一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷,而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入;二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别约定,如果双方对于上述问题进行了特别约定,则分割房产时约定优先,不再适用本解释的规定。因还贷支付的款项属于夫妻共同财产,一般情况下,可以按照一人一半的原则分割,即离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半,补偿给对方。
对于房产的增值部分可获得多少补偿,可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下,房屋购置资金的来源有以下三个部分组成:(一)一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分;(二)双方当事人婚后共同还贷部分;(三)未偿还的贷款。
对于第(一)部分,因该部分系不动产的自然增值,并非投资收益,不应作为夫妻共同财产分割;对于第(三)部分,未归还的贷款既已视为是房屋所有权人的个人债务,其对应的房产增值亦应系房屋所有权人所有,对方无权要求分割其对应的增值部分。对于第(二)部分,由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产,而且夫妻在一起生活,使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房屋,同时,房价持续上涨,也加大了无房一方的机会成本,使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机,因此对于夫妻共同还贷部分,不应简单的视为夫妻共同债权,而由房屋所有权人简单地补偿对方一半,还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。对于如何计算共同还贷对应的房产增值,因《婚姻法司法解释三》并没有明确规定,各地法院计算方式不一致,大约有以下三种计算方式:1.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷总房款×(房产的现值-总房款)÷2;2.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷2×(房产的现值÷总房款);3.应补偿的增值数额=(房产的现值-总房款)÷总房款)×共同还贷部分÷2。笔者认为,在分割夫妻共同还贷部分对应的增值部分时,要考虑《婚姻法司法解释三》第十条规定的主导原则,也就是,既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分财产权益,同时还不能损害债权人银行的利益。所以,在计算时还应综合考虑:涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还贷累计的数额(含利息)及其占全部房款和利息的比例、尚未归还的贷款及利息的数额。当然,上述三种计算方法并不能涵盖实际案件中的所有情形,也并非绝对权威准确,法院在判决时综合考虑平衡男女双方的利益,保护妇女权益,公允判决,才能收到良好的法律效果和社会效果。
就本案而言,法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条的规定,结合房产购买时的价值、当事人登记结婚及离婚时的增值等情况,判决涉案房屋所有权归王明坤所有,并由王明坤补偿庄佃芝共同还贷的一半32193元和相对应的房产增值款64804元符合有关法律和司法解释的规定。




注释:
[1]本案案号:(2011)东民一初字第1814号;(2012)日民一终字第104号



张宝华,王林林 山东省日照市中级人民法院
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目前,我国部分基层法院,尤其是一些欠发达地区的法官“断层”和人才匮乏的现象日益突出。笔者在此略抒己见。


一、基层法官断层现状


1.人员。以笔者所在的江西省泰和县人民法院为例,泰和全县总人数为53万人,该院干警总人数71人,有法官资格的人数为44人,全县每1.21万人中有1名法官。该院近年审结案件数均在2000余件左右,案件数逐渐上升,人员却逐渐减少,案多人少矛盾渐趋突出,而44名法官之中院领导班子9人,主任科员3人,从事行政岗位法官6人,真正在审判执行一线办案的法官只有26名,占全院总人数的36.61%,占法官总人数的59.09%。


2.年龄。泰和法院50岁以上的法官有9名,占总人数的12.6%,占法官总人数的20.45%。法官年龄结构老化,青黄不接问题一度突出。年龄大的法官即将退休,案件多法官少,审判任务重,执行难度大,成为困扰基层法院审判、执行工作的主要因素。


3.资格。泰和法院30岁以下法官有9人,30至40岁有12人,40岁以上有23人。自2003年国家实行司法考试以来,每年司考过关人数屈指可数,年轻干警资格获得难度大、工作繁重,无暇复习应考。而审判工作要求组成合议庭必须有3名法官,有的审判部门只好在本院各业务庭借抽人员办案,目前泰和法院有2个部门无法组成完整的审判员合议庭。


4.职位。目前,就泰和法院领导班子成员而言,9人中年龄在45岁以下的只有2人。据不完全统计,基层法院即将出现断层现象,由于班子成员年龄相当,几年后一并相继退居二线或退休,而年轻法官一时无法补充力量,给事业带来严重影响。


5.学历。从44名法官的知识结构来看,第一学历为法律本科的9人,占20.45%,第一学历为法律专科的2人,占4.5%,其他占75.05%;从现有学历来看,研究生7人,占15.1%,法律专业本科28人,占63%,法律大专包括法院业大6人,占13%,其他占4.5%。如今国家新颁布的法律法规和司法解释越来越多,各种新类型的案件越来越多,社会对司法审判的要求越来越高,由于审判工作任务繁重,文化基础滞后将导致法律专业知识更新缓慢,难以适应新形势审判工作发展的需要。


二、基层法官断层成因


1.编制过紧。受编制限制,泰和法院的中央政法编制多年来未作调整,地方编制未增,导致一些优秀法律人才无法补充进入。


2.门槛过高。一是专业学历限制。法官法严格规定:法官任命条件既必须达到法律本科学历或非法律本科还须从事法律工作满二年。二是公务员门槛考试。基层法院进人必须在空编且当地政府批准前提下,才可报招考进人计划,所有进入人员须过公务员考试门槛,否则无法进入。


3.待遇过低。一是工作压力大;二是政治待遇低。法院及其内设机构的行政级别过低,直接影响干警个人的职级待遇。县级法院属正科级机构,与同级政府职能部门属同一级别,县级法院内部庭室在“三定方案”中没有明确为副科级,县级法院的院长是副处级,而内部庭室的主要负责人也没有被文件明确为副科级。有的基层法院副职仍为副科级待遇,至今未解决正科级待遇,庭长仍是股级。如:泰和法院副职中还有3人未解决正科待遇;三是经济待遇低。目前为止,法官的工资仍然套用公务员的工资制度,没有按照法官法的规定制定出新的工资制度。公务员条例已出台,工资福利有明文规定:级别越低,工资越低,级别越低,福利越低。


4.标准过高。一是司考门槛过高。二是法官任命档次高。基层法院审判员、副庭长、庭长、副院长等职位均由县人大常委会任命,形式规格要求与政府部门主要负责人的任命一样严格,而级别甚低。


5.风险过高。随着各类案件的不断增加,新的法律法规和司法解释不断出台,法官必须加强学习、与时俱进;随着中央提出建设社会主义和谐社会,要求法官办案既要追求法律效果,又要追求社会效果,必须讲究两个效果的有机统一;随着监督法的出台,人大对法院的监督力度逐渐加大;随着法院内部的分权制衡、案件评查、差错及错案责任追究等制度的出台,法官办案要求越来越规范,执行力度也越来越大……法官面临着方方面面的督办、指责和评议,其压力大、任务重、责任大、风险高。


三、解决法官断层问题之建议


1.延长法官退休年龄。国外有法官干到80岁,我国香港地区也规定,法官的任期受法律保护,只会在已达到65岁退休年龄时离任,法官只有在无力履行职责或行为不检的情况下,才可经过严格的程序予以免职。而按照我国的法官法规定,担任法官年龄不得低于23岁,对法官的退休年龄没有明确规定,但各地都是参照公务员的退休年龄,即男60岁、女55岁的标准要求法官退休。众所周知,法院是个业务部门,法官所从事的职业具有很强的专业性、理论性、实践性,如果法官与其他公务员的退休年龄一样,实在太可惜。60岁的法官相对年轻法官有经验,相对中年法官有时间,正是干事业的时节。笔者认为,对于身体状况好、业务精通、能力强、经验丰富的法官,应适当延长退休年龄。这不仅可以缓解基层法官青黄不接缺人现象,而且有利于审判事业顺利进行。


2.延长法官退位年龄。法院肩负着依法治国的神圣使命,一大批优秀领导层法官身负重任,不仅具有丰富管理经验,而且具有一定的法律专业知识,是法院的核心力量,既是管理者、又是实施者。加之法院年轻法官少的现状,这批管理者可以在此发挥传、帮、带作用,可以缓解法官空缺现象,有利于工作正常有序进行。


3.增加政法编制。一是调整政法编制。各地政法编制的合理调整应以各县市区人口数和历年来案件数量多少为依据;二是增加地方事业编制。因法院政法编制有限,现有基层法院在岗干警偏少,案源又多,加之法院肩负着执行的职能,急需增加办案辅助人员(工勤编)。

辽宁省农产品质量安全管理办法

辽宁省人民政府


第251号
  《辽宁省农产品质量安全管理办法》业经2011年1月7日辽宁省第十一届人民政府第44次常务会议审议通过,现予公布,自2011年2月20日起施行。



省 长 陈政高

二〇一一年一月十七日



辽宁省农产品质量安全管理办法

第一章 总  则

  第一条 为了保障农产品质量安全,维护公众健康,促进农业和农村经济发展,根据《中华人民共和国农产品质量安全法》和有关法律、法规,结合我省实际,制定本办法。
  第二条 本省行政区域内从事农产品生产、经营及监督管理等活动的单位和个人,应当遵守本办法。
  第三条 省农业行政主管部门应当会同有关部门建立全省农产品质量安全检验检测体系。市、县(含县级市、区,下同)人民政府应当建立健全本行政区域农产品质量安全检验检测体系。
  乡(镇)人民政府应当建立健全农产品质量安全监督管理服务机制,加强对本行政区域内农产品生产经营活动的指导和监督。
  第四条 省、市、县农业行政主管部门负责本行政区域内的农产品质量安全监督管理工作。
  工商行政管理、质量技术监督、卫生、食品药品监督管理、环境保护等有关部门按照各自的职责,负责农产品质量安全的有关工作。
  第五条 农业行政主管部门应当组织开展农产品无害化处理的科学研究。
  省农业行政主管部门负责制定农产品无害化处理操作规程并组织实施。
  第六条 农产品必须符合国家和地方质量安全标准。
  农产品质量安全地方标准由省卫生行政主管部门组织制定。
  农产品质量安全标准应当向社会公布,并为公众提供免费查询。
  第七条 省卫生行政主管部门可以发布影响限于本省范围内的农产品安全风险评估信息、安全风险警示信息和重大农产品安全事故及处理信息。
  农业行政主管部门在其职责范围内公布监管措施、监管范围等农产品质量安全日常监管信息。
  第八条 农民专业合作经济组织和农产品行业协会应当为农产品生产者、经营者提供农产品质量安全信息和技术服务,指导其成员依法从事农产品生产经营活动,推行农产品质量安全行业规范,加强行业自律,推动行业诚信建设。

第二章 产地管理

  第九条 省、市、县农业行政主管部门应当制定农产品产地建设规划,报同级人民政府批准后执行。
  第十条 农业行政主管部门应当建立健全农产品产地环境安全监测制度,定期对农产品产地环境安全进行调查、监测和评价,健全农产品产地环境安全监测档案,编制农产品产地环境安全状况评价报告。
  第十一条 市、县人民政府应当组织农业、环境保护、国土资源、林业等部门,对特定农产品禁止生产区和有毒有害物质不符合产地安全标准的其他农产品生产区域进行修复和治理。

第三章 农产品生产

  第十二条 鼓励和支持农产品生产者发展无公害农产品、绿色食品和有机农产品的生产。
  第十三条 农产品生产企业、农民专业合作经济组织以及农产品种植大户应当依法按照不同的农作物品种和最小生产单位建立生产记录。
  第十四条 在农产品生产过程中禁止下列行为:
  (一)使用国家明令禁止使用、淘汰的农业投入品;
  (二)超范围、超标准使用国家限制使用的农业投入品;
  (三)使用有毒有害物质生产、处理农产品;
  (四)收获未达到国家规定的农业投入品使用安全间隔期的农产品;
  (五)法律、法规、规章禁止的其他行为。
  省、市、县农业行政主管部门应当将国家规定禁止、淘汰、限制使用的农业投入品目录向社会公布。
  第十五条 农产品生产企业和农民专业合作经济组织应当对其生产的农产品质量安全状况进行检测。经检测合格的,附具符合农产品质量安全标准证明,并标注产品的名称、产地、生产单位和生产日期,方可销售。对检测不符合质量安全标准的农产品,由生产者按国家有关规定进行无害化处理或者销毁。
  第十六条 农产品生产企业和农民专业合作经济组织发现其生产的农产品不符合农产品质量安全标准、存在危害人体健康和生命安全危险的,应当立即通知销售者停止销售,告知消费者停止使用,实施召回,进行无害化处理或者销毁,并报告所在地农业行政主管部门。

第四章 农业投入品

  第十七条 农业投入品经营实行备案制度。农业投入品经营者应当向经营地县农业行政主管部门备案。
  第十八条 农业投入品经营者应当建立农业投入品购销台账与经营档案,记载其名称、来源、进货日期、生产企业、销售时间、销售对象、销售数量、经手人,并保存2年以上。
  第十九条 省农业行政主管部门应当定期对农业投入品的质量状况进行抽查检测,抽查检测的样品应当在生产、经营单位待销产品中随机抽取。
  农业投入品生产、经营单位对检测结果有异议的,应当在收到检测结果5日内向检测部门申请复检。
  经检测质量不合格的农业投入品,除依法追究生产者、经营者责任外,还应当在相关媒体上进行公布。

第五章 农产品经营

  第二十条 推行农产品质量安全市场准入制度。实行市场准入的农产品种类、市场类型、区域范围、销售主体和实施时间,由市人民政府确定并公布。
  列入市场准入名录的农产品在本省规定市场销售的,应当随附相应的符合农产品质量安全标准证明或者产地证明。农产品种植大户销售自产农产品的,应当随附相应的产地证明,农民销售自产少量农产品的除外。依法需要实施检验(检疫)的植物及其产品,应当附具检验(检疫)合格证明。
  以下证书或者证明也可以作为符合农产品质量安全标准证明使用:
  (一)无公害农产品认证证书;
  (二)绿色食品认证证书;
  (三)有机农产品认证证书;
  (四)中国出入境检验检疫机构出具的进口农产品入境检验(检疫)合格证明。
  第二十一条 农产品批发市场、农(集)贸市场、商场(超市)、专卖店、配送中心、仓储企业等单位在农产品经营活动中应当履行下列责任:
  (一)建立农产品质量安全管理制度和经营管理档案,配备专职或者兼职质量安全管理人员;
  (二)运输、储存需冷藏保鲜的农产品配有冷藏设施;
  (三)对场地及使用器械定期消毒,保证经营场所清洁卫生;
  (四)查验符合农产品质量安全标准证明、产地证明以及检验(检疫)合格证明;
  (五)与经营者签订农产品质量安全协议,明确质量安全责任。
  第二十二条 农产品销售企业以及销售农产品的个体工商户,进货时应当索取符合农产品质量安全标准证明、产地证明以及检验(检疫)合格证明,建立农产品进货记录。销售农产品时,应当向购买者提供以上证明。
  食品生产加工单位、餐饮企业及集体供餐单位采购农产品的,应当索取本条第一款所规定的证明,建立采购记录。
  农产品进货、采购记录应当真实,保存期限不少于2年。
  第二十三条 有下列情形之一的农产品,不得销售:
  (一)含有国家禁止使用、明令淘汰的农药或者其他化学物质的;
  (二)农药、激素、植物生长调节剂等化学物质残留或者含有的重金属等有毒有害物质不符合农产品质量安全标准的;
  (三)含有的致病性寄生虫、微生物或者生物毒素不符合农产品质量安全标准的;
  (四)腐败变质、油脂酸败的;
  (五)使用的保鲜剂、防腐剂、添加剂等材料不符合国家有关强制性的技术规范的;
  (六)其他不符合农产品质量安全标准的。
  第二十四条 获得无公害农产品、绿色食品、有机农产品认证的农产品,应当包装上市销售。大型瓜类、集中上市秋菜和易腐易烂等包装有困难的除外。
  应当包装上市销售的农产品包装使用的材料,应当符合农产品包装和环保要求。

第六章 监督检查

  第二十五条 农业、工商行政管理、食品药品监督管理等部门按照职责分工,依法实施农产品质量安全监督检查。监督检查可以采取以下方式:
  (一)对生产、经营的农产品进行现场检查;
  (二)向有关人员调查、了解农产品质量安全的有关情况;
  (三)查阅、复制与农产品质量安全有关的记录和其他资料;
  (四)查封、扣押无符合质量安全标准证明或者不符合农产品质量安全标准的农产品及违法使用的农业投入品等;
  (五)法律、法规、规章规定的其他职权。
  第二十六条 被查封、扣押的无符合质量安全标准证明的农产品,经检测符合质量安全标准的,应当在补办符合农产品质量安全标准证明后解除查封、扣押,退还当事人。
  被查封、扣押的不符合质量安全标准的农产品,由有关管理部门监督生产者、经营者限期进行无害化处理;无法进行无害化处理或者逾期不作无害化处理的,应当监督生产者、经营者予以销毁。
  第二十七条 农业行政主管部门进行监督检查,确认销售的农产品不符合质量安全标准的,应当将检测结果等案件资料移交工商行政管理部门进行处理、处罚。

第七章 法律责任

  第二十八条 农产品生产者违反本办法第十四条第一款规定的,由农业行政主管部门责令改正,给予警告,监督其对农产品进行无害化处理,对不能进行无害化处理的,予以监督销毁,对个人并处500元以上2000元以下罚款;对农产品生产企业、农民专业合作经济组织并处5000元以上1万元以下罚款。
  第二十九条 农产品生产企业和农民专业合作经济组织违反本办法第十五条规定,销售未经检测的农产品的,由农业行政主管部门责令改正,处2000元以上5000元以下罚款。
  第三十条 农产品生产企业和农民专业合作经济组织违反本办法第十六条规定,未召回农产品的,由农业行政主管部门责令召回,处5000元以上1万元以下罚款。
  第三十一条 农业投入品经营者违反本办法第十八条规定,未按规定建立农业投入品购销台账与经营档案的,由农业行政主管部门责令改正,处1000元以上2000元以下罚款。
  第三十二条 农产品批发市场、农(集)贸市场、商场(超市)、专卖店、配送中心、仓储企业等单位违反本办法第二十一条第(三)项规定,未对场地及使用器械定期消毒的,由工商行政管理部门处1000元以上5000元以下罚款;违反第(四)项、第(五)项规定,未查验相关证明、未与经营者签订农产品质量安全协议的,由工商行政管理部门处1000元以上1万元以下罚款。
  第三十三条 农产品生产企业、农民专业合作经济组织销售的农产品有本办法第二十三条第一项至第四项或者第六项所列情形之一的,由农业行政主管部门责令停止销售,追回已销售的农产品,对违法销售的农产品进行无害化处理或者予以监督销毁,没收违法所得,并处2000元以上2万元以下罚款。
  农产品批发市场中、农产品销售企业以及其它单位销售的农产品有违反本办法第二十三条第一项至第四项或者第六项所列情形之一的,由工商行政管理部门依照前款规定处理、处罚。
  第三十四条 农业行政主管部门和其他相关部门及其工作人员在农产品质量安全监督管理工作中有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)利用职务之便谋取不正当利益的;
  (二)不依法履行法定职责的;
  (三)有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

第八章 附  则

  第三十五条 本办法所称农产品是指来源于农业供食用的初级产品,即在农业活动中获得的供食用的植物(水生植物除外)、微生物及其产品。
  本办法所称农业投入品是指在农产品生产过程中使用或者添加的物质,包括农药、肥料、种子、添加剂、农膜及其他可能影响农产品质量的物品。
  第三十六条 本办法自2011年2月20日起施行。



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